文 | 单烁
楼市风云变幻，但人们对豪宅的追求始终未变。豪宅，往往代表着一座城市楼市价值的天花板，它的主流客群，也会精准囊括一座城市位于金字塔尖的高净值人群。
随着时代的推演，城市对“豪宅”二字的定义也在发生着变化。除了更大的建筑面积、更奢华的内外装修、更低的容积率和更高的绿化率以外，今天人们对“豪宅”的要求更加苛刻和多元——不仅在住宅的施工工艺、设计理念、建材用料等细节上要求更高，建筑的智能科技含量、环保绿色程度乃至住宅中所蕴含的人文理念，都成为市场衡量一栋住宅能否称为“豪宅”的重要标准。
青岛楼市发展至今，也已经形成了相当成熟的豪宅市场体系。无论是占据城市繁华核心板块的精工楼宇，还是择址依山傍水的低密别墅，它们都以百花齐放之姿，共同构建起这座城市高净值人群对舒适生活的定义。因此，作为2020年齐鲁房地产金质奖巡礼第二期，将对青岛有代表性的豪宅项目进行盘点。
主城豪宅：“高密度”豪宅是主流
对于主城豪宅而言，由于土地资源的稀缺性，这里的豪宅也鲜以别墅形态呈现，主要都是以大户型的高层或小高层为主，容积率较高，也因此进一步涌现了许多大平层类产品。
青岛主城当下市面上的豪宅产品，一半以上都集中在浮山后片区。今年的青岛楼市“网红”金茂府就是其中之一。大云谷·金茂府位于滁州路与劲松七路交汇处西南，产品主要以高层为主，容积率也很高，达到了4.38。项目落子于浮山后和西韩的交界之地，并不算浮山后核心位置，但整体销售单价已经高达3.8万元/平，结合119-165平的建面，产品总价可高达600万/套，这几乎成为了西韩片区当下高层住宅价格的“天花板”。
但金茂府也有自己很鲜明的竞争力，就是科技住宅。大云谷·金茂府作为青岛首座金茂府系产品，带来了金茂所独有的十二大科技系统，包括恒温恒湿、隔音降噪等功能特性。而这种“剑走偏锋”的竞争点，对于并不算走在全国前列的青岛楼市而言，也算是给这个市场带来了一种比较新颖的人居思路。
同样位于浮山后、且同样以高层产品为主的远洋万和公馆项目，则选择了相对而言更为温和的路线。它位于同安路与劲松五路交汇处，容积率2.8，主力户型也覆盖了从119-169平米的三居和四居。
项目是其旁边远洋万和城项目的升级版。除了浮山后核心地段所带来的交通、商业等配套优势外，它还可以充分享受到以周边，以远洋万和城为中心由开发商整体打造的TOD综合体带来的利好。这是一种国际上较为前卫的开发模式，其周边的商业、办公、酒店等一系列配套会在此体系内形成联动，有助于项目的持续性成长。
但如果仅看单价，又不得不提到位于市南区香港东路山东头的银丰玖玺城。它的主要产品为155-276平高层，容积率也相对较高为3.3。作为一款高层产品，它6.2万元/平的单价着实也让它成为近两年青岛楼市的一大吸睛之地。
进一步将目光转移到崂山区，则可以看到在这个依山傍水的城区中，开发商对于项目的打造也相对更加强调低密和宜居性。位于崂山区松岭路科大北的融创崂山壹号院项目就是青岛主城区低密豪宅的代表。它的户型建面区间在140-214平左右，主要形态为小高层和洋房，容积率低至1.89，绿化率也较高为35%。
值得注意的是，作为全国知名的豪宅开发商绿城，它在李沧区也打造了一部分豪宅产品，例如位于李沧区广水路与延川路交汇处的绿城·云栖和绿城·汀岚项目。这两个项目都属于绿城理想之城，绿城·云栖主要为半山洋房，户型建面最高达260平；而绿城·汀岚主要为小高层，户型建面最高达190平。
远近郊区：低密景观特色主导
而对于郊区来说，开发商在土地成本上相比主城较小，也就更有空间在低密度、好景观、高绿化等方面下功夫，打造更多更具舒适性的豪宅项目。
首先从城阳区来看，目前白沙湾可以算是城阳区比较核心的豪宅聚集区，其中的国家级湿地公园给这里的豪宅市场带来了天然的成长土壤。位于城阳区梦海路28号的青特悦海府就是其中的代表。虽然主要产品也是高层，但项目在容积率和绿化率指标上非常出彩，容积率仅为1.9，且绿化率高达60%。项目目前均价约为15500元/平，内部配套有青特置业特色的游泳池。
而高新区虽然当下楼市热度不及城阳主城，但也有像绿地观澜半岛这样的项目撑起豪宅市场的门面。项目位于聚贤桥路与新业支路交汇处东300米，容积率为1.8。项目的前身是海月湾项目，后来改名为绿地观澜半岛。项目的主要产品为小高层，户型建面覆盖100-140平，均价约为1.3万元/平。
从西海岸来看，灵山湾无疑是当下热度最高、也最密集的豪宅聚集区。以华润灵山湾壹号为例，项目位于海港路与滨海大道交叉口，容积率1.97，三面环海。目前主打瞰海高层和洋房，建面覆盖108-180平，单价约为19000元/平。
再来看即墨，龙湖天奕可以算是当地比较有代表性的豪宅项目。项目是龙湖旗下继广州、沈阳之后的全国第三座“天奕”产品，它位于鹤山路与石林一路交汇处，容积率2.86，绿化率35%。龙湖天奕带来的就是近年来比较流行的大平层产品，主要户型建面在180-190平，目前均价约为18800元/平。
最后，位于胶州新城区市政府旁的万科公园大道项目，可以算是胶州市当下市面上的豪宅之代表。项目主打115-188平的高层产品，容积率2.9，绿化率35.1%。万科公园大道的最大亮点就是项目的景观，从项目可直接俯瞰三里河。
总体而言，今天的青岛豪宅市场虽然总体量以及档次、规格等方面与很多一线城市之间仍有很大差距，但今天已经形成了相对完整的豪宅市场体系，也培育了比较成熟的豪宅市场需求。但必须正视的是，目前青岛市场中对于“豪宅”的定义还相对比较狭隘，除了大户型、低密度等传统元素外，在很多例如科技、环保、人文理念等相对前卫的豪宅评判维度上相比于很多一线城市仍比较落后。
豪宅，作为楼市的“金字塔尖”，覆盖了城市中纯度最高的高净值人群，它会成为映射一座城市在经济水平、人文底蕴和理念思想等多个维度的“镜子”。希望青岛的豪宅，也能够随着时代的发展而不断进化升级，让青岛的豪宅市场也能够跟随这座城市的成长，而激发出更多新的可能。
