中宏网北京8月11日电（记者 王新程）在经历早前的供应端井喷，北京限竞房市场出现去化承压现象。据经济日报社的报道，北京限竞房供应到现在入市一共90个项目，总体供应限竞房住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套，整体去化率仅48.78%。
在北京限竞房整体去化承压的情况下，以房企“利润王”著称的中海地产近年却在北京限竞房市场风头正盛，不仅项目多，而且各盘销量高。
记者初步统计，截止2020上半年，中海地产在北京一共有7个限竞房项目，首批限竞房项目瀛海府开盘当日即全部售罄，中海云熙、中海云筑两项目在去年上半年北京新房销售榜排名前列，中海望京府项目更是在去年限竞房网签率不足4成的情况下逆势热销。
时间进入2020年，北京限竞房项目进入集中交付期，那么在销售市场一骑绝尘的中海地产交付成绩如何？或许可以从刚刚于今年6月交付的瀛海府项目中窥知一二。
网红楼盘遭业主维权
记者了解到，瀛海府限竞房项目于2018年6月开盘，限价5.2万元/平米，户型以89平米小三居为为主，从项目区位来看,瀛海府地处的南海子区域,正当首都城市公园环和绿化隔离带,又紧邻地铁8号线始发站瀛海站。
作为第一批限竞房中的网红，瀛海府的优点不少，一位瀛海府项目销售人员称：“由于位置以及交通比较便利，又是北京入市的首批限竞房，加上瀛海府设计的88平米三面宽朝南户型可以说是当时的网红款，入市开盘差不多半个小时，瀛海府200多套房源就全部售罄。”
根据地产营销人统计数据显示，瀛海府共销售213套，销售面积20025㎡，如果按5.2万元/㎡的限价计算，该项目销售金额超过10亿元。
然而，这个被称为“网红盘”的北京限竞房项目，最终的交付却出现了项目业主集体维权的情况.
2020年6月26日，北京瀛海府限竞房业主集体拒绝收房并发生维权事件。而今年6月正是该项目的交付期。
“小区挨着地铁，却没有加隔音屏障；地面的小区公共绿地直接划给一层当小院；楼宇间的通道被封上导致通行不便… … ，这些是主要问题，还有一些小问题无法一一列举。 ”有瀛海府业主反应，项目多处宣传与实际有偏差，交房质量与物业情况也让人失望。
还有一点让业主们难以接受的是，瀛海府小区中出现了一个210平米的大型变电站。瀛海府业主告诉记者，而该变电站最初并未出现在楼盘开盘时的模型中，存在与实际情况不符的现象。
针对业主提及的上述问题，记者曾致电中海地产瀛海府客服部，对方确认称目前业主的维权还在进行中，但是维权具体进展并未给予回应。
记者注意到，瀛海府项目开发方曾于2020年7月16日在中海地产官方微信上发布了一篇标题为“瀛海府丨一封家书”的推送，文章中再次介绍了瀛海府项目情况，也对业主的投诉重点，园林、噪音以及变电站问题进行了部分回应。
对于地铁噪音问题，瀛海府方面称，在项目设计之初便考虑到周边噪音问题，住宅所有窗户材质已采用三层中空断桥铝，经测量后满足相关要求；而对于配电室问题，文中则称“在预售合同中已经进行了约定和提示”。在文章末尾，瀛海府方面还表示因客户投诉影响，部分装修项目被迫停工，目前正在努力降低不利影响。
记者注意到，该文章文末署名公司为北京海盈房地产开发有限公司。
北京海盈房地产开发有限公司为瀛海府限竞房项目背后的开发方。企查查数据显示，该公司背后股权结构为中海地产、保利地产以及金地集团，三方分别持有北京海盈33%。据了解，瀛海府项目地块是2017年由中海、保利、金地三方共同获取。
不过相关销售人员告诉记者：“虽然最初是三家公司共同拿地联手开发，但是瀛海府项目的开发实际是由中海地产执行，前期的施工报建以及相应设计中海都是主导方，而此次维权事件也是由中海负责处理。”
限价和品质难以平衡
对比开盘时的火热，首批限竞房项目瀛海府交付即遭维权令人唏嘘。但从目前多个北京限竞房项目情况来看，瀛海府并不是个例。
今年5月1日，同为首批北京限竞房项目的旭辉城发生维权事件，数十名业主在售楼处拉横幅，维权原因是因为实房的光照、通风、建筑面积等方面存在问题。
不过与瀛海府不同的是，旭辉城的去化并不理想。根据安居客平台数据显示，从2019年开始，旭辉城项目开始陆续调整售价， 2020年的4月，旭辉城推出一批特价房源，低至2.9万/㎡，而该项目在入市时的限价则是4万元/㎡左右。
而计划于今年10月底交付的限竞房项目洺悦苑，还未到交付期便在今年3月掀起了一轮维权，维权原因同样为品质问题。
为何今年限竞房项目频频爆出维权事件？有数据统计，正常周转顺利的住宅项目净收益率可以在8%-15%之间，但是“竞地价”、“限房价”的限竞房项目大约只有3%-5%。
“这还是一个乐观的数据，有些限价房项目可能都不到1%，一旦去化不理想，那么项目亏损将是大概率事件。”地产从业人士称：“在这种情况下，房企为了保证的利润，在满足建筑规范的前提下可能会采取一些成本控制手段，这也或将导致部分项目宣传与实际情况不符。”
需要注意的是，目前北京限竞房市场已迎来集中交付期，项目频频爆出的品质维权问题让市场多了一丝忧虑。记者初步统计，2020全年北京共有超过30个限竞房项目交付，其中最早一批项目计划在今年3月底完成交付，现已出现延期现象，但大部分项目计划是在今年四季度交付。
面对近期的维权事件以及即将到了的交付潮，市场上也有不同的看法。房产调研机构分析师杨鹏认为，不同于普通商品房，限竞房项目考验的是开发商整体操盘和成本把控的能力，在有价格限制的情况下，如何让品质过关，是每个参与者需要解决的命题，在未来的交付盘中，品质和成本把控过关的项目有望成为房企争相借鉴的对象。同时，频频出现的维权事件能够一定程度上倒逼开发商作为。
今年下半年，北京限竞房项目又将会迎来怎样的交付情况？中宏网将持续关注。
