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业主自治不等于不治

2014-12-18 14:40:35 中国质量新闻网
    ■文/赫成刚

  2014年第9期《中国质量技术监督》刊载了印倩同志的《老旧小区电梯未定期检验如何处理》的案例。文中表述某市质监局特种设备安全监察科的工作人员对某实行业主自治的一老旧小区高层住宅楼的电梯进行监督检查发现,该电梯的定期检验标志超期未检。对该案件如何适用法律,产生了三种观点。下面简要评析,供同仁们参考。

  业主自治是由于建筑物区分所有权制度的确立和发展才成为必要。指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律法规的规定和民主原则建立自治组织、确立自治规范,管理本区域内的物业的一种基层治理模式。

  关于业主自治,我国《物权法》明确规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。并进一步规定,对于建筑物及其附属设施的管理、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金,须经业主共同决定。当然,只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,也可不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  国家鼓励业主自治前提下选聘物业服务企业进行物业管理的模式。所谓物业管理,根据《物业管理条例》的规定,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。对于新建住宅,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前的前期物业管理,该《条例》规定,住宅建设单位本着从维护全体业主的共同利益出发,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行。

  综上所述,除非一个业主或者业主人数较少等特殊情况,住宅小区的全体业主应当实行业主大会和业主委员会形式下的业主自治。对于房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理,国家倡导通过公平的市场竞争机制下选择物业服务企业进行。具体到本案,作为老旧小区配套设施的高层住宅电梯之所以发生超期未检的情形,是全体业主放弃通过成立业主大会和业主委员会选聘物业服务企业从事物业管理权利、不履行按照国家规定交纳专项维修资金的义务,造成无人从事基本的物业管理所致。

  当务之急,该市质监局特种设备安全监察科的工作人员在发现该案情后,依照《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定,应通过市质监局函告该老旧小区所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府,由上述部门或者机构敦促该住宅楼业主尽快召开业主大会成立业主委员会,通过选聘渠道引入物业服务企业从事该楼的物业管理。立即责令停止电梯的使用,在征得全体业主意见后,对电梯进行检验和维护,并将所产生的费用告知全体业主。待业主委员会成立后由选聘的物业服务企业收取专项维修资金交付或者由业主委员会直接收取后交付。

  至于本案中的三种处理意见,本人认为都有所不妥。概括起来涉及到行政相对人认定和法律适用两个问题。对于行政相对人的认定,前两种意见与第三种意见表面看起来有悖,但归根结底还是对违法事实成立与否的考量有异。本楼的全体业主从其生命安全出发,本应希望乘坐在检验周期内运行正常的电梯。只是没有相应的业主自治和物业服务公司的服务,才造成电梯超期未检的事实。从客观上看,全体业主没有电梯超期未检的主观过错。没有过错的行为不为罚,更谈不上行政相对人的认定。至于第三种意见一味强调《特种设备安全法》中有关使用单位的法律责任指的是单位而不是个人的说法更不足取,这在行政执法的实践中不言自明。更不能以此就认定不适用《特种设备安全法》的相关规定。因为,如前所言本身该楼的全体业主就不存在违反《特种设备安全法》的行为。

  需要补充的是,为什么要制定《特种设备安全法》,该法第一条将“预防特种设备事故,保障人身和财产安全”作为该法的最根本的目的和要求。因此,一味地追求行政处罚甚至一罚了之,不仅陷于机械执法的怪圈,更于预防电梯事故、保障业主的人身和财产安全无益,这才是本案对今后质监行政执法最大的启示。

  (作者单位:河北省质量技术监督局)

  《中国质量技术监督》2014年11月刊
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