房屋质量：维权路漫漫

隐患难发现 鉴定费用高

房屋质量：维权路漫漫

本报记者 王 嘉 摄

本报记者 王 嘉 摄

    □ 本报记者 杨 蕾

   “八月秋高风怒号，卷我屋上三重茅。”拥有一套安全舒适的房屋，是每个人的心愿。但是，如同杜甫在诗中所描写的“秋风破茅庐”的事情至今仍有发生。发生在各地的“楼脆脆”、“楼垮垮”事件严重危害着消费者的居住安全。一旦发现房屋存在质量问题，消费者维权又异常艰辛。常见的房屋质量问题都有哪些？建设质量都由谁来把关？遇到质量问题，消费者又该如何维权？

    房屋质量问题分三类

   房屋质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。质量问题依其严重程度和法律后果，可以分为三类，一是主体结构质量不合格；二是质量问题严重影响正常居住使用；三是一般质量问题。

   主体结构是指基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系，它和地基基础一起共同构成建设工程完整的结构系统，是建设工程安全使用的基础，是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分。

   “房屋质量问题严重影响正常居住使用”是个主观判断，是否严重，没有相应的国家标准或行业标准来衡量，没有指标或参数来检测区分。综合相关案例，大致能得到一些判断是否构成“严重影响”的考量因素：如果该质量缺陷大多数的社会公众都无法容忍和接受；经多次修复仍无法解决的；威胁人身安全或健康的，这些都极有可能被认定为“严重”。

   一般质量问题是指除主体结构质量问题和严重影响居住使用的质量问题之外的质量问题，如饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水，电线漏电、管道堵塞、暖气不热问题等等。出现以上问题时，在保修期内，购房人可以要求开发商修复，并由开发商承担修复费用。修复期间造成的其它损失，应由开发商赔偿。

    房屋质量谁来监管？

   据了解，目前我国已经建立起相对完备的房屋质量安全法律法规体系。按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律条文的规定，建设工程主管部门依据有关法律法规和工程建设强制性标准，对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位和质量检测等单位的工程质量行为实施监督。

   吉林省建筑材料工业设计研究院院长陈济生表示，目前我国的工程建筑过程中已经建立起相对严密的监督体系，建设方、设计方、施工方、监理方等在建设、验收等环节都要履行各自的义务，住建部门的质量监测站等也要在建材质量监测等方面发挥监管作用。

   在《建设工程质量管理条例》中，明确规定施工单位对建设工程的施工质量负责，对于质量责任制、质量检验制度等也提出了明确要求，并对基础设施、主体结构以及防水、供热供电等系统的质量保修期限做出了明确规定。其中，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期限为工程的合理使用年限。

   此外，根据相关规定，房屋建设从勘察设计环节就要层层落实责任制，在建设过程中要严格遵守建材检验、施工监理制度，每一个环节都要经过严格程序。

   但目前一些建筑施工队伍的人员素质参差不齐、监理过程很难发挥实效，开发建设过程中层层转包、过分逐利压缩成本等现象仍然存在，在质量标准的严格落实上很难完全实现，这都给房屋质量安全在一定程度上埋下了一些隐患。

    那么，对已使用较长时间的居民楼类建筑，其安全该由谁负责呢？

   政府主管部门对房屋设计、建设、施工行业准入、资质审查等有监管职能。对老旧房屋进行安全排查后，如果能够明确房屋存在的问题是由开发、设计、施工不当造成，则房屋的设计、施工、房地产开发方面对房屋承担赔偿、修缮等责任。

   应该明确的是，并不是开发商将房子交到住户手上就完成任务了，建筑的设计方、施工方、开发商等对建筑质量在使用年限范围内负有终身责任。

    维权建议

    由于房屋这种商品的特殊性，导致消费者在遇到房屋质量问题时维权行动举步维艰。

   房屋质量维权的难点，难在三方面：一是受知识技术限制，消费者无法及时发现质量问题和隐患。一些严重问题非经工程质量鉴定机构的专业检测，消费者根本无法发现；二是建筑质量维权成本很高，司法鉴定费用高昂，受经济条件所限，一些消费者维权难；三是维权途径少，周期漫长，维权效果不尽如人意。

   专业人士建议，由于后期出现所有的质量问题时，都应该是根据双方所签订的合同内容来确定双方责任主体的，因此在签订购房合同的时候，消费者一定要慎重再慎重。在房屋交付的时候，消费者要结合开发商确定的规划查看小区的规划是否作了变更；其次要结合《商品房买卖契约》上的附图及有关配套设施的约定查验实际交付的房产与约定是否一致。最后要细致的进行验房，找出存在的问题并要求开发商予以整改或者承担相应责任。

   房屋质量问题可能在交房时就能发现，但更多的情况交房时很难发现，等到业主入住以后才慢慢浮出水面。

    不同阶段出现房屋质量问题的不同处理：

   购房者认为开发商交付使用的商品房属于主体质量不合格的，首先购房者应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据规定，购房者有权退房，解除商品房买卖合同，并要求开发商赔偿损失。

   购房者所购买的房屋质量问题不属于主体质量不合格，但因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。

   购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一严重程度，在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

   在这里要提醒大家注意，入住以后出现质量问题应注意分清责任，保留证据。要求开发商保修时最好是书面提出，并让开发商予以确认，可作为以后诉讼的证据。

    质量期待

    完善相关法律法规 保障消费者权益

   山东鼎然律师事务所律师储洪文建议，应引进社会力量维护消费者利益，推行建筑工程质量保险制度。建筑工程质量保险制度在一些西方发达国家已开展得较为成熟，最典型的是法国。质量保险制度可以在一定期限内，对由于工程质量不符合强制性建设标准以及合同约定而造成的损失，由保险公司负责赔偿。实践证明，这一制度在维护消费者权益方面行之有效。建立以建造者责任险和业主损害保险为核心的建筑工程质量保险制度具有重要现实意义，既可以解决参与建筑工程项目的设计咨询单位、施工图设计单位、施工单位和质量检查机构等单位赔偿能力问题，也可以解决在建设单位可能造成的损坏（内在结构缺陷）进行赔偿能力问题。

   四川大学法学院索好丽认为，虽然法律规定了房屋质量问题可以有购房人自行委托有资质的建设工程质量监督部门负责鉴定，但在很多地方，该部门同时又是房屋竣工验收评级部门，所以使得房屋质量鉴定成了“自己鉴定自己”。因此，应明确凡对某一建筑工程进行验收的工程质量监督部门不得再参与此建筑质量问题的鉴定，并且规定房屋鉴定不受地域限制，如果双方委托的鉴定机构鉴定结果不一致的，由投诉机构指定鉴定机构重新鉴定。

   鉴定费谁出也是一个棘手问题，购房者认为质量问题是开发商单方面造成，不愿出这笔费用；而开发商对鉴定费更是百般推托，这就使得住房质量投诉的解决变得十分困难。因此，法律应明确鉴定费的承担，可以规定由开发行先行垫付，购房人同时提供担保，经鉴定，商品房质量有问题的，鉴定费用由房地产开发企业承担；经鉴定，商品房质量没有问题的，鉴定费用由委托人承担。《中国质量报》