《北京市物业管理条例》公开征求意见 破解小区管理难点痛点

中国消费者报报道(姜馨)业主委员会如何维护业主正当权益?小区物业费怎么定价才合理?谁来监督公共维修基金的使用?近日，北京市物权法学研究会等机构联合召开《北京市物业管理条例(草案)(征求意见稿)》(以下简称条例草案)研讨会，与会法律和业界人士对条例草案的框架设计、物业管理内容、业主权利与义务等提出了看法和意见。

据悉，北京市住建委起草了条例草案及说明，于10月22日起就条例草案公开征求意见，将于11月21日截止。条例草案共8章100条，包括总则、物业管理区域、前期物业、业主及业主组织和物业管理委员会、物业服务、物业的使用与维护、法律责任和附则。

赋予业委会更多权利

条例草案规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。居(村)民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

对于“专有部门”，北京市物业管理行业协会法务部主任刘立华指出，其概念没问题，但是实际操作中应理解为不包括公摊面积的套内建筑面积，现在房产证上记载的是使用面积，这往往造成实际情况中两者衔接不对等。所以要具体明确“专有部分”在实践中如何认定和计算。

参会的部分业界人士认为，成立业主大会更多体现的是业主自治权，所以关于申请成立业主大会还是应以业主申请为前提。居委会应该是以协调为主，而不是组织为主。

关于业主自治，首都经济贸易大学法学院教授翟业虎指出，业主委员会是经房地产行政主管部门指导下、经业主大会选举产生，由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位，发生物业纠纷时，时常出现业主维权难。业主委员会身份的问题，导致其在行使管理职责上存在障碍。

“小区议事规则和管理公约是小区自治的基本纲领，只要其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均应受到保护，应给予业委会法人或非法人组织主体地位。”翟业虎建议，应从法律上赋予业委会更多的权利和义务。他还建议，成立物业仲裁庭，当业主、物业公司和行业协会发生纠纷时，试行“一裁终局”制。

对于不具备成立业主大会条件的，或因各种原因未成立的小区，条例草案规定，街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。

部分业界人士认为，这条规定将更多的职责归于街道办事处，但是目前街道办事处的工作人员缺少，任务很难较好执行。同时，如果由街道办事处负责组建物业管理委员会，会降低业主的自主参与意识。

物业费实行市场调节价

条例草案规定，市住房和城乡建设主管部门应当发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容。物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考。物业服务费按照规定纳入政府定价目录的，由市发展和改革委员会同市住房和城乡建设行政主管部门根据情况予以调整。

北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出，根据2004年实施的《物业服务收费管理办法》关于物业服务收费的规定，北京的住宅小区物业费大多实行政府指导价，优点是能确保物业收费价格稳定，但凸显出的问题是，物业收费与市场变化逐步疏离，物业管理成本上涨，物业费未涨，进而出现了“物业服务质量下降——业主拒缴物业费——居住品质恶化”怪圈。

毕文强建议，物业费与市场变化动态密切相关，才能确保物业服务质量，继而减少物业管理矛盾，但物业费动态调整不是随意调整，定价协调机制也应秉持“降低业主组织决议成本”的原则。

细化专项维修资金追缴

条例草案规定，专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

关于专项维修资金的管理与监督，北京市部分街道办工作人员提出，业主不积极缴纳公共维修基金，收缴难度较大并不鲜见，建议细化条例中关于公共维修基金“追缴”措施的规定。此外，街道办工作人员提到，当小区公共设施损坏需要动用公共维修基金修缮时，小区业主意见时常出现分歧，有人认为该用这笔钱，而有人认为不该动。业主意见征求难，公共维修基金迟迟无法启用，建议引进第三方机构，界定和监督是否确实可动用公共维修基金。

有业界人士建议，增加关于专项保险的安排，专项保险是指除了财产险、第三者责任险和雇主责任险之外的电梯保险、火灾保险等。随着建筑物物理年限的延长，各种风险因素都在加大加重，现实中有非常多的案例，教训惨痛，所以应当强制安排保险来应对风险。