北京首个全自持租赁项目出租率超80% 多元化租赁市场正在形成

经济日报-中国经济网北京5月14日讯（记者 王轶辰）“出租率超过80%。”这是北京首个全自持租赁项目——万科翡翠书院自5月中旬正式启动租赁运营试水后，短短数天内取得的成绩，这个成绩也和之前市场上诸多的质疑形成鲜明的反差。专家表示，未来的住房租赁市场一定是多元化的，既有保障基本需求的廉租房，普通长租公寓，也有满足高端市场的高品质租赁房。不过，发展租赁市场的同时，仍要警惕租赁市场泡沫和资金炒作。

作为新生事物，企业全自持租赁项目从供地初始便遭受了社会和舆论的诸多质疑。就在一个月前，翡翠书院因“十年租金180万元起”的“天价租金”，而成为舆论热炒的焦点。有质疑称，没有人会拿180万元去租房，更有声音认为这是企业在不得出售租赁地块上的项目，而被迫做出的炒作租金的举动。

经济日报-中国经济网记者近日拿到的一组数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。这个结果出乎很多人的意料，这意味着，曾经饱受质疑的北京全自持地块竟然获得了部分市场的认可。

市场用数据回应，愿意为了高品质生活而一次性支付十年租金的家庭型长租客户确实存在。经纬中国董事总经理钱坤就是翡翠书院的首批租户之一，他告诉记者，“以前租到自己满意的房子可能还挺难的。一方面，北京的高端租赁住房相对供应非常不足。另一方面，中国租赁市场大部分房源都是个人持有，租客随时都可能面临涨价、换房的风险。市场上缺少满足家庭型客户租住需求的产品，才使得买房几乎成为改善需求的唯一出路，进一步加大了住房市场的压力。市场需要高品质的租赁产品。”

另一位翡翠书院的租户36氪CEO冯大刚认为，“现在去买房子其实不是很合算，房产的租售比比较低，按回报率算的话，租房子其实更合适。我是做投资出身的，投资渠道比较多，在一些基金上的收益也比买房的回报高很多。所以对我来说，选择租房还是买房是一个资金使用效率的问题。”

来自链家研究院的数据显示，在实现了租购并举的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。德国联邦统计局数据显示，在德国，只有约50.4%的家庭居住在自有住房中，49.6%的家庭租房居住。尽管经济高度发达，德国的房地产价格也因租赁市场发达、租房比较高、整体供给充足、供需基本平衡而在欧盟中处于中低水平，而且房地产市场维持着长期稳定。

从德国经验出发，我国走向房地产市场更稳定发展的良药之一，就是培育与发展住房租赁市场，增加多元化的供给，填补当前的租赁市场空白。

方正证券数据显示，在中国一线城市，租赁需求尤为旺盛，但是目前房源供给不足，市场供给端存在缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万，租赁人口占比约34%。最近一次人口抽样调查显示，我国家庭平均规模3.1人/户，则租赁房屋大约需要238万套。目前北京租赁房屋约有150万套左右，供需缺口约为1/3。其中，北京住房租赁市场的一大缺口，就是高品质家庭长租产品的缺失。

一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示，当前未能满足的家庭主流租房需求包括：至少要有3至4个卧室满足一家老小的改善型需求；租赁房源安全稳定有长期居住保障，不必年年搬家；能够实现职住平衡；房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。

党的十九大报告指出，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”在此背景下，我国房地产市场正由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代加速到来。

链家研究院院长杨现领表示，品质居住至少包括品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务阶层四个维度。品质住房意味着未来开发商的产品需要根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断符合美 好生活的需求。品质租赁要求政府和市场能够为不同人群提供床位、合租、整租等产品和体贴周到的服务，让租赁真正成为一种生活方式。