无《房屋竣工验收备案表》怎能强行交房

中国消费者报报道（施会子 记者朱海）近日，位于江西省南昌市二七北路的贤湖澜景小区多位业主向中国消费者报江西记者站投诉，称开发商江西省龙牌置业投资有限公司(以下简称龙牌置业)在无《房屋竣工验收备案表》的情况下，强行要求业主收房。

小区业主“被”交房

1月20日，记者来到贤湖澜景小区，见到了业主代表胡先生、陈女士等。

胡先生说，贤湖澜景小区处于南昌市中心地区，附近还有几所师资力量雄厚的学校，考虑到日后方便小孩读书，于2015年9月购买了该小区一套房屋，并和开发商签订了《商品房买卖合同》。按照合同约定，开发商应于2016年12月31日前将房屋交付给业主使用。

2016年12月10日，胡先生收到了开发商发来的《房屋交付通知书》，其中称，请业主于2016年12月30日前往售销大厅办理交付手续。“12月30日，我和妻子如约去办理收房手续，但要求开发商出具《房屋竣工验收备案表》时，对方却迟迟不能出示。”陈先生说，直到此时，自己才知道该小区尚未取得《房屋竣工验收备案表》，开发商强行交房属于违约行为。“如果没有《房屋竣工验收备案表》，就办不下来房产证，那么今年9月，小孩很可能面临无法在片区学校入学的困境。”

“我们家收房了，钥匙也拿到了，但也没看到《房屋竣工验收备案表》。当时，收到开发商给的《房屋交付通知书》后，我以为房子没问题，就收了。”看到记者正在采访，一旁的陈女士一脸懊恼地插话说，“我们什么都不懂，更不知道有《房屋竣工验收备案表》这回事，开发商说交房，我们就收房了。”

随后，陈女士向记者出示了她收到的《房屋交付通知书》。记者发现，该通知书称：“交房手续办理时间为2016年12月30日，按照《商品房买卖合同》约定，自2017年1月1日起，该房屋视为交付，该房屋的权利、义务自该日起转移。”陈女士说，正是因为看到了这样的条款，自己才急忙办理了收房手续。

开发商称“具备交房条件”

1月20日，《中国消费者报》记者与业主代表一起来到贤湖澜景小区的售楼中心。在售楼中心公示栏上，记者发现了一份张贴在公示栏内的《关于贤湖澜景业主问题的回复》。其中内容是：“本公司承诺在15个工作日内完成(竣工验收表)备案，在公示完成后3个工作日内开具购房正式发票，若在此期间内办理不动产证而契税上调，其超出部分费用由本公司承担。本公司承诺自2016年12月31日起，180天内按期办理不动产证登记，若因本公司不动产证登记未按时办理而影响业主子女读书，本公司负其责任。”该回复的落款日期是2017年1月14日，并盖有江西省龙牌置业投资有限公司的公章。

随后，记者找到了龙牌置业的吴经理。当记者询问该小区《房屋竣工验收备案表》情况时，吴经理回答说，已经办得差不多了。当记者追问在未具备《房屋竣工验收备案表》的情况下交房是否构成违约时，吴经理说：“公司认为具备了交房条件，也按合同约定交房了。现在政府部门出了新规定，需要办齐消防、环保、节能、保温、噪声等10项验收才能交房，但公司认为只要建筑主体验收合格就具备交房条件。”

吴经理还说，至于是否违约，等公司把事情处理好再来谈，一切按照法律规定执行，公司也可给予业主适当补偿。

1月22日，记者就贤湖澜景小区业主投诉情况致电南昌市住房保障和房产管理局开发处。记者询问该处工作人员，开发商在交房前是否需要取得《房屋竣工验收备案表》?该工作人员回答说，取得该表是对开发商的硬性要求，但具体还是要依合同约定来执行。记者追问：“该小区《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。”此处的‘经验收合格’是否应理解为取得《房屋竣工验收备案表》?”该工作人员答复说，该条款并未明确特指《房屋竣工验收备案表》，倘若业主需要维权，建议走司法程序。

无“备案表”属违约交房

1月23日，《中国消费者报》记者致电江西中银律师事务所刘纪杰律师。刘纪杰认为，开发商未取得《房屋竣工验收备案表》交房，其交付行为应视为无效。

刘纪杰说，《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，应按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚，责令改正的同时处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。”而根据《合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十四条规定，业主有权要求开发商承担延迟交房的违约赔偿责任，按其合同约定每日支付已交房款的万分之一的违约金，或者在采取补救措施后仍造成了业主的其他损失的，应当赔偿损失。

江西省消费者协会投诉部王军认为，开发商把未经竣工验收的房屋交付给买受人，其行为属于违法行为，且是具有违法性的无效行为。就算业主不懂相关法律或因其他原因(例如被诱骗)而接受开发商未按照规定验收合格的房屋，也不能视为合法交付，开发商应承担违约责任。

王军还提醒广大消费者，办理房屋收房手续前一定要知悉相关法律规定，提高风险防范意识，切勿糊里糊涂地丢了自己的合法权益。一旦遇到侵权行为，要勇于运用法律武器维护自身合法权益，切勿纵容开发商继续害人。