中国质量新闻网讯(刘宝凤) 3月30日晚,西安市政府网站发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
(图片来源:西安市政府网站截图)
2月至今,全国多地楼市调控加码,购房者和房地产界业内人士也多有猜测西安调控会不会再度升级,如今靴子落地。
“3·30”楼市调控政策出台,这是自2018年之后西安迎来的第四次房地产市场调控新政。该通知在土地出让、限购、限售等方面做了明确规定,以进一步稳地价、稳房价、稳预期,切实促进西安市房地产市场持续平稳健康发展。
解读1
“刚需家庭”年限界定方式改变 购房门槛提高
“3·30”楼市调控政策的加码,与购房者息息相关的政策包括:限售时间提高至5年;新落户满1年,并且需要提供连续12个月社保或个税,才可以买房;刚需家庭界定:购房前名下48个月无转让记录;严查经营贷流入房地产领域等。值得一提的是,本次调控政策,将“刚需家庭”无住房转让记录的年限调整为48个月,较之前的“自2017年1月1日以后无房产交易记录”界定方式有所改变。
然而,购房门槛的提高,也是显而易见的,需新落户满一年且在西安市连续缴纳12个月的社保或者个税。与此同时,还将限售时间提高至5年,之前政策是网签备案满3年、不动产权证书满2年。
解读2
“红档房企”无法参与土拍
首先,西安对住宅用地的供应作出调整。通知表示,将每年一季度,发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息,且全市商品房用地供应总量年均增长20%以上。
值得关注的是,西安将加强对于土地竞买主体的资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与西安的土地竞拍。这则规定意味着“剔除预收账款后资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1”的红档房企无法在西安拿地。虽然一直未有官方消息,但业内已经多次传出“三道红线”自2020年8月份开始在重点房企试点,于2021年开始全行业推行。至此,继成都之后,西安也出台了将楼市调控与房企的“三道红线”进行联系的政策。
“三道红线”的设置是为了防止房企出现财务风险。若以2020年的财务数据为指标来看,在销售额较高的50家房企内,约有14家为红档房企。不过,自2020年8月份“三道红线”的消息传出后,房企已在积极降负债。同时,西安还深化了房价地价联动机制,住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
解读3
加强金融监管 规范中介行为
进入2021年,多地发文对房地产贷款进行严格的管控。同时,严禁经营贷、消费贷等贷款流入楼市。此次,西安同样要求银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求,加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
此外,西安还加强了对市场秩序的监管。文件显示,逐步建立二手住房交易参考价格发布机制,规范中介机构房源信息发布行为。
西安还加大了住房保障力度,将加大保障性住房供给,完善长租房、共有产权住房体系建设,单列租赁住房用地计划,积极推动住房租赁试点工作,满足新就业家庭等群体合理住房需求。