文 | 单烁 韩笑
3月2日，青岛山钢产城投资开发有限公司（山钢控股）以总价2.61亿元成功拍下青岛蓝谷温泉板块恒大悦珑台南侧8.8万㎡商住地，成交楼板价2959元/㎡。
据界面山东了解，此次是山钢首次进入即墨，也是山钢地产继西海岸古镇口，凭海临风、山钢东部新天地、李沧青峰小院之后，落子青岛的第五个项目。
但从另一个角度来看，作为一家正在挂牌出让、债台高企的房企，山钢在这个节骨眼选择拿地又显得十分“不寻常”。
所以，此次山钢地产拿下蓝谷新地块的目的究竟为何？它能否有望以此地块为契机“重振旗鼓”？
国资大房企首进蓝谷
根据拍卖公告显示，编号JY21－3地块位于青岛蓝谷麒麟路以南、麒麟东路以东、规划路以西、规划路以北，规划用途为住宅、商业用地，地块占地面积58808㎡，规划建筑面积88212㎡，容积率1.5，地块起始楼板价2959元/㎡，起始总价2.61亿元。
据出让文件，该地块竞买人须单独申请，不接受联合申请；同时竞得人须在网上土地拍卖结束后3个工作日内与青岛蓝谷管理局签订《四舍山山地自行车运动公园及项目建设协议》。
从地图上来看，该地块位于蓝谷核心地段，距离地铁11号线温泉东站、皋虞站3.5公里左右。区域周边两公里内有温泉中学、温泉集贸市场等配套设施。
据了解，目前该地块周边有恒大悦珑台、天泰桃花源、天一仁和珑樾雲谷等新建楼盘项目在售，新房在售均价约8500元/㎡－11000元/㎡之间。
昔日黑马板块，如今去化艰难
即墨自撤市划区之后，城市地位的提升使即墨楼市逐渐向青岛主城区看齐，其中蓝谷作为即墨发展的重点区域之一，目前已经吸引多家全国级品牌房企落子，全面带动即墨房地产市场发展。
2020年突如其来的疫情，让全国各地房产市场受到不同程度的影响，即墨楼市也未能例外。据锐理新媒体，2020年即墨共成交商品房15017套，成交面积172.6万㎡，与前年相比分别下跌19.66%、19.92%；成交均价12501元/㎡，与前年相比下跌4.46%，跌幅位居全市各区市第三名。
但从即墨各区域对比来看，山钢此次所落子的蓝谷区域在国家战略上的确是最具前景的。而拥有一身好概念的蓝谷板块，的确也曾是当年即墨房价大涨最先惠及的区域。地铁11号线通车运行、大学城的引进，使得2018年前后的蓝谷一跃成为青岛楼市“黑马”，昔日5000多的房价，在浪潮的推进下，一下子迈过了万元线。
不过“激进”的蓝谷也在近两年间开始式微。迈进2021年之后，即墨楼市的销售疲弱，尤其是在经过2020年末降价大促销后至今处于状态，这波利空里蓝谷也未能幸免。
而且随着入驻的项目越来越多，蓝谷的库存量日剧攀升。此次山钢竞得JY21－3地块所在的板块目前狭义商品房存量近50万㎡，去化周期为48个月。沿着11号线十余个项目在两侧排列着，多数购房者又处于观望态势，再加上周边多个城市配套的建设进度都尚在初期，生活氛围稀薄，便捷性不足，城市界面也偏农村，因此此地的开发商只能依靠降价优惠来吸引人气。因此此次山钢的新项目也面临着相当大的市场压力。
去留成谜的山钢地产
另外，山钢的这一次拿地，其实也在很多人的意料之外。毕竟自去年11月份起，这家企业就已经在待价而沽，等待下一位接盘者。
据了解，2020年11月，山钢地产正式挂牌股权转让，其100%股权分为两部分全部挂牌出让，底价合计为价格20.7亿元。
山钢集团直接持有山钢地产约64%的股权，该部分转让底价约13.23亿元。
山钢集团子公司莱钢建设持有其余约36%股权，本次也一并转让，挂牌价格74895.33万元。
同时，据公告显示，截至2020年9月底，山钢地产资产总额160.84亿元，负债总额139.59亿元，净资产21.25亿元，资产负债率86.79%左右，已脚踩“红线”。
公司资产评估价值缩水约2亿多元，因此评估价值约为20.7亿元。
山钢地产作为山东本土经营多年的大型房企，它布局项目众多，遍布多城。据天眼查信息显示，山钢地产旗下控股企业达30余家，除了山东区域内的济南、青岛、烟台 、日照、滨州、临沂、诸城等地外，还包括上海、山西等地也有子公司。
截至目前，山钢在青岛有5个项目：2019年山钢拿下了西海岸古镇口地块，规划建筑面积8.14万㎡；2017年以11000元/㎡的地价获得李沧青峰小院价项目用地，拿地溢价率83.3%，总建面2万㎡，是当年李沧的地王，同时也是李沧第一个地价破万的地块，项目要求现房销售，目前尚未开售；崂山区汽车东站附近山钢东部新天地，总建面9.97万㎡，由1栋写字楼，1栋LOFT，1栋SOHO公寓和商业部分组成，目前销售不理想；已经售罄的胶南大盘凭海临风项目；还有2020年青岛城盛德房地产开发建设有限公司获得此次成交地块南侧2宗地，2宗地建面8.7万㎡，成交总价2.6亿。
而在济南方面，山钢地产有包括北园大街以南在售锦绣华府，七里堡附近在售鸿悦华府，中央商务区附近的现代逸城，以及位于唐冶的锦悦华府的几个大型项目在持。其中，纯新未售的项目有两个，一个是唐冶片区的山钢锦悦华府，该项目由山钢摘得于2017年，彼时楼面价高达12083元/㎡，基本与区域售价齐平，目前建设进度接近现房，但一直未曾开盘；另外一个未售项目是位于工业北路大辛河西侧的山钢锦程园，该地块摘得于二级土地市场，原所有人为祥泰，目前也基本封顶了。
济南主城区方面，有七里堡附近的山钢鸿悦华府，今年刚开售，后续有不少货量；山钢锦绣华府，三孔桥附近住宅接近尾盘。同时位于CBD附近的山钢现代逸城也基本尾盘。
近两年国企去地产化是大势所趋，重汽、国家电网、杭钢集团等多个集团都已在近几年顺利剥离地产板块，因此山钢将地产板块出让并不奇怪，反倒是此次它在青岛蓝谷片区的拿地更值得推敲。究竟是早就做好的勾地，还是为补充资产提升出让售价，亦或是将就此暂停出让、重返地产战场？这个地块最终究竟将由谁来操盘？债台高筑的山钢是否能够顺利消化掉这块并不十分具有竞争力的地块？或许这些问题最终仍需要山钢自己来给我们答案。
