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杭州、合肥接连掀起法拍房热

2021-03-03 16:46:10 乐居买房

文 | 楼市观察 狄旻珺

法拍房是指经法院司法拍卖的房产,具体是指案件进入强制执行阶段后法院采取司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。近年来,法拍房因起拍价格低、不限购、竞争小等优势吸引了越来越多的购房者。

杭州、合肥接连掀起法拍房热

近日,杭州、合肥屡屡出现远高于市场价成交的法拍房。

2月9日,杭州拱墅区东方福邸162.75m²的法拍房及车位,经过158次出价竞拍,最终以1314万元成交,高出评估价498万元,折合单价8.07万元/m²。

据悉,同小区同样面积162.75m²的二手房挂牌价大概1150万元-1200万元。如果法拍除去车位的话,仍比二手房挂牌价高出74万元。

2月21日,杭州网红盘,才交付2个月的融创宜和园也有一套合院法拍。经过203轮竞价,房源以4000万元成交,起拍价2485万元,评估价3103.73万元。比起拍价足足高出了896.27万元。折合单价183950.33元/㎡,而同小区的合院以二手流程出售,挂牌价仅3500万,折合单价14.7万元/㎡。

2月23日,杭州滨江锦绣江南小区一套面积191.36m²房源最终以1273万元成交,溢价率高达55%。

据爆料,由于目前杭州法拍房成交价高于市场价许多,若欠债人名下有房产大可不必自行卖房还债,只需等债主提起诉讼,再通过法拍即可尽可能卖得高价。

甚至在拍卖过程中还有操作的余地,比如找马甲哄抬房价,以实现高溢价成交的目的。

像这样法拍房高溢价成交的情况同样出现在了合肥。

2月25日,合肥市政务区九重锦一套98.77㎡的住宅被成功拍卖。从司法拍卖平台看到,该房产起拍价为290万元,评估价为322.5513万元,但经过一天的激烈竞拍,最终,以433万元成交,高于评估价111万元,核算单价4.38万元/㎡,而小区90多平的房源,单价仅在3.7万元/㎡-4万元/㎡。

2016年,上海很多房子一拍都会流拍,二拍时还会在一拍的基础上打折,甚至只有一两个人报名,而如今是什么让法拍房这个小众的市场越来越火热呢?

法拍房四年激增143倍

据今日房市数据,近几年,法拍房数量激增,2017年法拍房挂网9000套、2018年挂网2万套、2019年挂网50万套,而2020年,法拍房挂网高达200万。2020年,我国却迎来了房贷断供潮,法拍房激增了143倍。

据统计,2020年8月,阿里新增挂网法拍房数量达到28637件,环比提高19%,同比提升9.7%。

从一周数据来看,2020年8月24日到8月30日,阿里叠加京东成交量为2436,环比下降2%。分开看,阿里法拍房一周成交量为2083,环比下降3.34%,京东法拍房一周成交量为353,环比提升7.3%。

法拍房的走红几乎紧跟二手房的升温

在杭州,出现了这样奇怪的现象:小区业主拉横幅庆祝小区内法拍房高价成交。

房产中介也会在朋友圈大肆宣传法拍房高价以此来渲染房价上涨。

实际上,法拍房房源很少,房价走高也很难对于二手房市场房价具有导向性,但是法拍房的走红却是楼市市场火热的一个侧面。

近几年来,一、二线城市房价持续上涨,正常购买流程的房价对于很多无房者而言已经难以承担。另外,还有越来越严的限购令。对于没有购房资格,又想要买房的人群来说,不限购又便宜的法拍房确实是一个好的选择。

在法拍房走红之前,最高人民法院对其价格有明确规定:市场价格为100万元的房子,拍卖价就是80万元(100万元×80%),如果流拍,第二次拍卖价会降到64万元(80万×80%)。

原本法拍房的起拍价都是低于市场价的,但是随着越来越多的人了解到这个渠道,法拍的房源经过几轮竞价最终都会高于周边二手房的价格。

另外,还有许多法拍房在成为“法拍房”之前都是优质学区房或者很难摇上号的“红盘”,在价格便宜的情况下,自然会吸引更多的人购买。

除了刚需购房者,还有一些中介和投资者也趁乱进局恶意炒作法拍房。

因为杭州的法拍房不仅不限购,新政下限售的房源依然可以进行法拍,这些漏洞给了他们可乘之机。

蓝鲸法拍数据显示,法拍房市场的升温几乎是紧跟二手房市场的步伐。

二手房市场成交量的恢复,是从2019年一季度开始的,而价格的复苏,是从2020年4月开始,从此时开始,二手房的量价开始持续温和上涨。

法拍房市场的热度,几乎与二手房市场一样的步调。从4月开始,法拍房的成交溢价率(成交价/评估价)开始逐步超越100%,即逐步超越评估价成交。

整体上,报名人数从3月的套均5人(中位数),到了4月,套均报名人数突破10人(中位数),也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人。

捡漏的背后是幸运还是大坑?

法拍房纵有千般好,也难逃其自带的“纠纷”属性。

近年来,围绕法拍房的维权和纠纷案件屡见不鲜,首先,已有许多人在买下法拍房后并不能顺利收房,只能吃下哑巴亏。

1月20日,湖南宁乡的谢某因多起民间借贷纠纷,被法院依法查封名下一处房产,并将其挂网拍卖。拍卖后谢某拒绝腾退房屋被法院拘留,其家人同意交付却连夜砌起2米高墙堵住大门。法官现场沟通,谢某母亲以自身健康威胁。

在北京朝阳区也有类似的事件发生,陈某夫妇购买了一套法拍房,但收房时才发现原房主并未搬离并声称永远不会搬走。

另外,法拍房除了单纯的债务纠纷还会存在是否是“凶宅”的问题,直接影响居住体验。

温州马女士购买了法拍房在搬家时才得知,这套房子曾经发生过恶性杀人事件,后悔不迭。

最后,法拍房交接过程中还会存在许多的不确定因素,比如学区房户口是否被占用、过户涉及的税费等,并且,随着法拍房走进大众的视线,其价格优势也不存在了。

法拍房限购是否该跟进?

早在之前北京、广州、深圳、南京的法拍房就已经限购。

1月25日,上海法拍房也纳入限购,购买法拍房需要具备本市的购房资格。拍卖成交确认后,因买受人在本市无购房资格,将依法承担悔拍等后果,此外,剩余价款需在十日内向执行法院提交。这在一定程度上也压抑了一部分法拍房的房价。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海明确法拍房需要纳入限购范围,进一步体现了上海对此类领域稳定市场、严管炒作的导向。

此类领域的政策之所以收紧,在于其过去容易绕过限购政策,即成为限购政策的漏洞。类似政策下,此类房源的交易性价比自然就下降了,客观上使得其房价会下跌。此次政策形成了威慑性,有助于后续房地产市场的平稳健康发展,成为2021年上海房地产政策收紧的又一案例,也规范了住房交易秩序。

杭州、合肥如今法拍房的价格持续走高,是否也会等来限购呢?

(责任编辑:陆明)
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