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4个月内连摘两地:中交进入山东布局“加速期”?

2021-01-21 15:36:17 界面山东

文 | 单烁 韩笑

1月13日,中交地产发布公告表示,中交地产拟向地产集团新增借款额度不超过100亿元,借款利率不超过10%。

据了解,这一利率水平,不仅高于境内平均融资成本,甚至超过境外美元债。

据克而瑞数据显示,2020年房企新增境外债券的平均成本为7.89%。

但与借款所表现出的“资金紧张”情况不同 ,中交的拿地态度一直都比较积极;即使是在山东这个公司布局“次阵地”,中交地产在近半年内的拿地都很密集。

所以,今天的中交的“手头”究竟是松还是紧?此次高息借款之后,能否为中交地产2021年发展注入新动力?其在山东的局面是否有望再次打开?

半年内两次向集团“求援”

1月13日晚间,中交地产公告称,向中交地产集团新增100亿元借款额度,年利率不超10%。目的是保证公司房地产主营业务持续健康发展,应对市场激烈的竞争,以在土地、资金等方面做好准备。

中交地产集团持有中交地产53.32%的股权,是中交地产的控股股东。

这已经是不是中交地产第一次向母公司“求助”。在不到一年的时间里,中交地产已经连续两次向中交集团借款。

据了解,中交地产曾在2020年4月27日向中交地产集团申请借款15亿元,期限3年,年利率也是不超过10%。

据2020中报披露,中交地产经营性现金流缺口高达96.85亿元,同比暴跌162.57%;筹资性现金流为160.17亿元,同比暴涨6倍,可见其更多的是依赖融资维持经营。

去年上半年,中交地产的信托融资比例超过了30%,并且高于银行贷款的比重,而信托平均融资成本远高于银行贷款。据其最新一期的新增借款公告,去年前10个月,中交地产累计新增借款316.96亿元,占去年末净资产506.25%。

截至2020年6月底,中交地产的账面现金为121.96 亿元,短期债务约89.12 亿元,现金短债比为 1.37,还算“有钱”。但同时,中交地产的净负债率达到 238.86%,剔除预收款后的资产负债率为 86.26%,距离低于70%的目标还差16个百分点。中交地产踩中了“两条红线”。

除此之外,还有隐形的债务风险需要把控。据公告,中交地产在2020年累计新增担保金额约为26.28亿元,占2019年末净资产的比例为41.97%,总担保余额为106.78亿元,占2019年末净资产的169.7%。

1月份的这次借款,表面上看并不十分“划算”。中交地产曾于2020年8月5日成功发行过一笔为期5年的7亿元公司债券,票面利率仅3.8%,从其存量债券来看,最高利率也仅为6.3%。相比之下,10%的利率要高于其公开发行债券。

但如果从另一个角度看,这或许也体现了中交地产母公司对上市公司的支持。因为从常规经验来看,上市公司发债虽然成本更低,但是发债空间有限,而且发债融资不能用以参与土地拍卖,而后者或许更是这次中交地产项目公司借款的主要原因。

高速扩储,2020年在济青分别摘地

即使资金状况已经需要借款,中交地产不断加快的扩储节奏却仍未被“打断”。

据公开信息显示,仅2020年12月一个月,中交地产就在青岛、武汉、雄安、南京等地共计5次拿地,累计金额超过43亿元。

对此,中交地产证券部相关负责人曾表示,这是上市公司的正常行为,“拿地是我们规模化发展的一个支撑,也是公司正常经营行为的一个方面。”

事实上,中交地产的规模化策略早在两年前便高调出台。2019年7月,在绿城结束5年学习的李永前履新总裁,并为中交地产定下“三级跳”的目标:“2019年冲刺350亿,2020年冲刺500亿,2023年千亿之上”,同时喊出冲刺“央企前三”的口号。  

自此,中交地产便按下拿地加速键。2019年全年共拿地15块,新增计容建筑面积229.54万平方米。土地购置总价款181.59亿元,权益价款118亿元。

2020年前三季度,根据中交地产公告数据,公司累计斩获地块24幅,土地购置总价款460.5亿元,权益价款分别为227.9亿元,基本是2019年全年的两倍。  

据界面山东不完全统计,2020年,中交地产在山东共成功摘地两次,两地块分别位于济南和青岛两城,而且摘地时间基本集中于第四季度。

看似拿地量并不大,但实际上这个速度相较于此前中交在山东的五年时光,已经可以算得上是“光速”。

在青6年布局3子,2020首进济南

2020年,中交于山东摘得的主要两宗地分别位于青岛和济南。

其中,位于青岛的地块摘得于2020年12月31日。当天,中交&城投联合以总价14.85亿成功拿下李沧区青钢老厂两宗地,成交总价14.85亿元,两宗地块总占地5.1万平方米,计容建面18.56万平方米。

LC1001-011地块占地面积42585.5㎡,容积率2.9,规划用途住宅、商服,计容建面123497.95㎡,地块起始楼板价9200元/㎡;LC1001-032-1地块占地面积8391.8㎡,容积率7.4,规划用途商业商务,计容建面62099.32㎡,地块起始楼板价5620元/㎡。

这是中交自2013年进军青岛以来的第三个项目。2013年9月28日,中交的青岛首只作品中交 阳光屿岸开盘,项目地处青岛市城阳区夏庄街道,占地面积约为14.46万㎡,总建筑面积约为24.72万㎡,其中包括18栋板式高层和22栋花园洋房,共计2182户。主要户型建面覆盖 85-142㎡,另配有一栋两层商业配套建面约为1370㎡。

该项目已经于2018年5月1日正式交付,经营期内已累计实现销售合同额11.49亿。

位于青岛即墨区的中交·中央公元,是中交地产在青岛的棚户区改造项目,也是它的青岛第二子。项目地处山东省即墨市顺河片区,环依墨水河,占地面积约为42万㎡,总建面约为168万㎡。整个项目由79栋18-32层高层的住宅、29万平商业、1栋9千平会所及1所3万㎡学校组成。

中交·中央公元项目主打99-145㎡两居或三居产品,目前期房在售,均价约为12800元/㎡,预计2021年11月交房。

值得注意的是,自2015年中交·中央公元三度拿地扩容之后,中交地产便低调投身到项目开发建设中。2020年12月份的这一次摘地,是中交时隔六年久违的向青岛一级土拍市场回归。

另外,2020年也是中交首次进入济南的一年。当年9月14日,中交地产下属中交城市发展(山东)有限公司,以底价成功竞得济南市中区大涧沟安置房项目,成交总价为170364万元,此项目的成功竞拍标志着中交地产在济南正式落地生根。

该地块位于济南市市中区南北康片区,处于济南的“南大门”。因此片区的综合改造将为济南南部发展迎来新机,它是济南市政府近年来着力整治改造的农村自建房综合整治项目。此次中交地产项目占地面积约12.53万㎡(188亩),拟用于大涧沟综合整治项目安置房二期,项目建设的住宅及地下建筑全部房源后期将由市中区政府指定单位济南市中控股集团有限公司回购。

中交是否进入山东布局“加速期”?

从履历上看,中交地产其实还很年轻。中交房地产集团有限公司成立于2015年3月,注册资本20亿元,是中国交通建设集团有限公司为推进内部房地产板块整合,打造新的业务增长引擎,尽快实现“五商中交”战略目标而设立的专业化子集团。

但这家年轻的企业在短短不到六年的时间里,凭借极高的纳储节奏快速将规模提升到了全国TOP级别。据中交地产官网消息,作为国资委批准的以房地产开发为主业的16家央企之一,目前中交集团开发房地产项目总建筑面积已近3000万㎡。

只不过,山东如此广袤的房地产市场,却似乎始终未能受到中交的足够重视,入鲁至今在核心的济青两城总计4个项目的规模,对于这个规模TOP级的央企房企而言似乎还是单薄了一些。

而且实际上,中交土地储备的快速膨胀并不与其整体的销售成绩正相关。公告数据显示,2019年中交地产只完成了不到300亿元的销售额,距离350亿元的目标还差50亿元,权益销售额也只有192.26亿元,权益销售回款145亿元。

根据中交地产2020年第三季度报告,公司在2020年1~9月实现全口径签约销售金额300.63亿元,权益口径签约销售金额196.84亿元;签约销售面积140.67万㎡。与500亿元的冲刺目标相比,2020年第四季度抹平近200亿元的销售差额仍是挑战。

面对这样的挑战,中交可能将要在布局方式、销售策略等很多层面上进行进一步调整,这其中或许会涉及到以山东为代表的一些非重点布局地的策略调整。而此前4个月间在济青连摘两地,或许正是中交加速布局山东板块的一个“号角”。

(责任编辑:陆明)
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