文 | 单烁 韩笑
1月14日，佳源国际与大股东沈天晴订立买卖协议，将向沈天晴收购鲁源投资的全部已发行股本，初步代价约72.48亿元。
根据企业财报，目标公司鲁源投资于2020年9月30日的调整后资产净值约为76亿港元，相当于人民币64.42亿元。据此计算，本次收购资产净值折让约4.66%。
显然，面对2020年未能达标的业绩，身为佳源大股东的沈天晴决定“割肉”为集团回血。
从山东来看，这片半岛一直以来都不是佳源的主阵地，不仅多年来落子项目有限，整个2020年，佳源在青岛等多个山东城市均未在一级土地市场出手摘地。
而且值得注意的是，目前佳源在山东的大多数项目并未交付。因此，佳源集团整体的营收不利，仍让佳源的山东业主们嗅到了一丝风险的味道。
全年销售目标完成不足9成
2020年已经过去，曾被称为浙派地产黑马的佳源国际，实际销售额不足全年销售目标的九成。
据企业公告，1月13日佳源国际公布全年合同销售金额约人民币308.279亿元，同比上升约7%；合同销售面积约2,743,384平方米，同比上升约12%。
虽然销售额同比略有上升，但佳源国际曾在2020年3月举行的业绩发布会上表示，2020年的销售目标为360亿元，据此计算，2020年佳源国际实际仅达成全年销售目标的85.6%。
在此背景下，佳源大股东沈天晴决定出手相救。1月14日，佳源国际与大股东沈天晴订立买卖协议。据此，佳源国际已有条件同意收购，而沈天晴已有条件同意出售销售股份，其相当于目标公司的全部已发行股本，初步代价为72.48亿港元（相当于约61.42亿元人民币），将成全资子公司。
但此次重组早在半年前就已进入沈天晴的计划。沈天晴在半年前的2020年度中期业绩会上曾说：“整个集团的地产板块，约六成的地产业务在我的私人公司名下。我愿意将这些资产，未来逐步注入到上市公司。”
值得注意的是，此次重组中，沈天晴向上市平台佳源国际注入的4个房地产开发项目均位于山东，包括三个青岛项目及一个威海项目。其中，青岛项目主要包括大型住宅综合体项目，以及批发及零售、信息技术研究以及商业办公室开发；威海项目为一个具备购物中心及其他配套设施的住宅综合体项目。
沈天晴此次注入的资产多为一些综合用途项目，其符合佳源国际中期年报中的说法：“进一步拓展大型住宅与商业综合体项目，构建更为多元化的物业项目，提升土地价值。”
山东板块：项目大多尚未交付
据中指研究院统计，2020年，佳源国际在全国范围共摘地181万平共计102亿元，两项数据分别排名全国房企的第94和第80名，而此前在2019年时，佳源国际无论是拿地面积还是总金额，都未能挺进全国前100名。
由此可见，在2020年，疫情的“黑天鹅”并未让佳源放缓布局节奏，反倒进一步加大了拿地力度。
但是在山东方面，2020年佳源山东几大房地产重点城市均未摘地。可见佳源一直以来以南京为中心、辐射江苏省内地的布局策略未有太大变动，山东仍不是佳源全国战略的主要根据地。
由于入鲁的时间并不长，所以目前来看佳源在山东的局面并未完全打开，落子项目数量并不大。青岛是目前佳源在山东布局项目较多的城市之一。佳源集团自2018年首进青岛，落户最贵“城中村”之后，渐渐得到青岛市民的认可，而且从2020年来看，主要的佳源华府、佳源双子星和佳源海玥府在青岛的状况都相对乐观。
具体来看，位于崂山区松岭路和仙霞岭路交汇处的佳源华府是佳源国际在青岛的第一个项目。它总建筑面积约110.67万㎡，分为六个地块开发建设，涵盖高端住宅、集中商业、国际公寓、写字楼办公等多元业态，规划有集中式商业、五星酒店、高端会所等多种配套，将打造成集国际金融办公、高端居住、休闲娱乐于一体的国际城市综合体。项目在售户型建面126-169㎡的精装住宅，配套佳源国际自持物业为业主进行服务，售卖均价达48000元/㎡，预计2022年竣工。
总体来说，佳源华府今年销售状况不错，曾入选青岛房产周销售top10，其回迁房品质也受到了社区居民的认可。
佳源双子星城作为佳源国际在青岛开发建设的第二个项目，地处李沧区重庆中路与南岭三路交汇处，紧邻地铁M1号线南岭站，总建筑面积约为518000㎡，在售房型建面为89-129㎡的套三套四项目。价格方面，目前佳源双子星城的售卖均价在20500元/㎡毛坯交付。
据青岛网上房地产数据显示，佳源双子星城房源已经销售过半，周边配套资源齐全，刚需小户型便于控制低总价，适合刚需及改善人群。
位于西海岸新区的佳源海玥府在2020年11月首开当天因销售火爆，一度成为业内关注的热点。作为佳源国际入驻西海岸的首发力作，佳源海玥府项目总建筑面积约为120000㎡，主打低容积率的花园洋房和别墅产品，规划119-143㎡装修洋房、156-220㎡叠院别墅，在售均价约为1.9-2.1万元/㎡，目前洋房项目即将售罄。
另外，虽然去年一整年都未在青岛一级市场摘地，但2020年末佳源却成功通过二级市场在崂山落下一子。
2020年12月30日，中巍集团（青岛）有限公司（佳源国际）以6.8亿元债权转让方式获得崂山区香港东路490号地块。
该地块占地44399.7㎡、在建工程面积16996.89㎡。此前为华融晟远（北京）投资有限公司（华融）持有的青岛嘉耀华置业有限公司的两笔债权资产。
根据2017年的规划显示，香港路490号地块新规划将打造办公、酒店及商业为一体的特色街区。项目占地44399.7㎡，总建筑面积111573.12㎡，地上建筑面积69572.4㎡，地下建筑面积42000.72㎡，容积率1.57，绿地率20.30%，建筑密度33.8%，车位数706个，其中地上车位30个，地下车位676个。
另外，此次公司重组也涉及佳源位于威海的一个项目。项目名为佳源名城，是佳源集团进驻威海的首发项目，地处经区青岛中路和珠海路交汇处，总建筑面积约10万㎡，规划7栋高层住宅和公寓，其中住宅户型为106-136㎡，目前一期房源已经售罄，并于2019年12月正式交付。
2020年9月，佳源集团经过17轮激烈竞价，最终以13013.25万元拍得威自然资经挂字〔2020〕3号地块，即经区青岛路西、珠海路北（佳源名城一期西）地块，这也标志着佳源名城二期正式启动。
2021，佳源山东面临“取舍之问”
对于一些体量较小的公司来说，专注于住宅开发销售或许是规模突破最好的选择，但佳源国际反其道而行，通过产业协同拿地的方式拿到了土地价格更低的地块，而其对于商业和综合体开发也颇有想法。
截至2020年上半年，佳源国际投资物业的总建筑面积约为200万平方米。其中若干部分位于自行开发的综合商业综合体，而其将保留当中的购物商场的中央管理控制权，能够自行挑选租户及决定行业组合。
就具体交易而言，虽然此次收购数宗山东项目的交易价值高达72.48亿港元，但其将分成发行新股份、发行可换股债券、现金3种方式分别支付部分交易对价。
曾几何时，佳源也是江浙地区的“黑马”房企。虽然2020年佳源仍在突破疫情阻滞积极拿地，但全年未能完成销售目标或许仍无法排除疫情带来的影响。而接下来的2021年，佳缘将会如何开展自己的布局，它在山东的局面是否会自此打开，甚至其在鲁推进中的多个项目是否会因前一年的营收不利而受到影响，这些问题仍需要时间来给我们答案。
