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在鲁低调拓进的招商蛇口,2021能否稳住金字“招”牌?

2021-01-11 10:32:33 界面山东

文 | 单烁 韩笑

弯道超车。这或许就是2020年招商蛇口的关键词。

虽然这一年,疫情“黑天鹅”让全国城市的房地产企业普遍遭受到冲击,但是招商蛇口仍以稳健的节奏在进行着自己的规模扩张。据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示,招商蛇口2020年全口径销售金额排名位列第11,距离第10名只有不到100亿元的差距。

那么在山东,2020年的招商蛇口究竟表现如何?进入新的一年,招商蛇口的项目又能否成为山东置业者们的置业“优选项”?

全国排名稳步提升,营收涨而净利跌

从全国房企排名来看,自2015年完成重组上市以来,招商蛇口在销售排名上一直稳步前进,从2015年排名14,到2018年上升2位至12名,再到2020年升至第11。

2020年,招商蛇口全年完成销售金额2780.1亿元,与2019年完成的2205亿元的全年业绩相比,销售规模净增长575亿元,同比增长26.1%。从2016年开始,招商蛇口几乎每年保持500到600亿元左右的增长净额。

数据显示,从2015年到2019年,招商蛇口分别实现年销售额576亿元、739亿元、1128亿元、1706亿元、2205亿元,市占率也从2015年的0.7%升至2019年的1.4%。

稳定的发挥,让招商蛇口成为2020年为数不多销售依然保持20%以上增长的房企之一。

但在亮眼的销售数据背后,招商蛇口也在资本市场中遭受到疫情“黑天鹅”带来的冲击。

从目前公司发布的前三季度财报来看,招商蛇口整体业绩增收不利。虽然年初时招商蛇口凭借“招商好房”系统的上线,赶上了全行业线上售楼处浪潮的“头班车”,但2月份销售金额仍只有25.31亿元,同比下降近7成。

今年前三季度,招商蛇口实现营业收入501.18亿元,同比增长96.21%,归母净利润为21.92亿元,同比下降56.96%,归母扣非净利润为20.97亿元,同比下降58.11%,营涨利跌情况比较明显。

而且公司整体营收略显疲软,基本面的恶化使得今年公司股价已跌去超过30%。2020年12月22日,招商蛇口发行16亿中期票据,票面利率仅为3.76%。

另外据不完全统计,2020年全年,招商蛇口累计挂牌转让16个项目,特别是“三道红线”政策出台后,密集挂牌/转让了12个项目的股权及债权,其中不乏与招商养老、招商证券等关联方的交易。

TOP级房企在鲁低调推进

2020年,招商蛇口的拿地力度一直在不断加大。

据观点地产新媒体不完全统计,招商蛇口在2015年至2020年,新增土地储备面积超过百万平方米的城市有20个,分别为昆明、武汉、苏州、南京、成都、深圳、南通、杭州、上海、天津、广州、郑州、合肥、西安、佛山、东莞、大连、厦门、徐州、宁波。其中,超300万平方米的为昆明、武汉、苏州、南京;超200万平方米的为成都、深圳、南通、杭州、上海。

但从这一清单中也可发现,青岛、济南等山东城市并不在招商蛇口的重仓范围之内。

作为山东省当下体量最大的房地产市场,青岛一直是很多全国级房企的必争之地。据不完全统计,目前,招商蛇口在青岛各城区陆续开发建设了招商·雍华府、招商·公园1872等共计约6个项目,而且其中多个项目仍在销售中。

2020年招商蛇口全年在青岛只在一级土地市场出手了一次,而且拿地规模也不大。2020年3月30日,擎科国际有限公司&青岛招商海德置业6.92亿元联合拿下市北区金华路45号(中油通用改造项目)7.06万㎡商住地,占地面积2.01万㎡,建面7.06万㎡,商住比约为4:6;住宅建面23556平方米,占比33%;产权型人才公寓18785平方米,占比27%;商业商务建面28227平方米,占比40%;容积率3.5,成交楼板价9800元/㎡,起拍总价6.92亿,竞买保证金3.46亿。

该地块位于老四方区域,周边居住成熟度较高,且紧邻在建地铁1号线,交通便利,周边目前有碧桂园云镜项目在售,均价在2.4万元/㎡左右。

值得注意的是,此次拿地也是招商蛇口继入驻青岛城阳、即墨以来,首次落子主城区。

但实际上,三年前招商蛇口曾在青岛有过不小的动作。2017年9月21日,青岛高新区1宗商住用地和2宗工业用地同时出让,被招商蛇口以底价6.18亿元将三宗地收入囊中,规划建成青岛网谷汇智园和商住配套区。

“我们之所以选择青岛高新区这片热土,坚定地立足于这片价值高地,用7年时间绘就产城蓝图,是因为我们熟悉青岛高新区自身的资源禀赋,我们遵循园区的产业发展规律,符合产业发展的定位要求,青岛网谷将助力促进区域产业转型升级,加快推动区域经济发展。”青岛网谷项目负责人曾在媒体采访中表示。

而从济南来看,自2017年首进济南至今,三年多的时间里招商蛇口也未能在济南完全打开局面,至今也只有招商公园1872、招商雍和府两个项目正式面市。2020年期间,招商蛇口以总价12.35亿元竞得奥体西路以东、中林路以北总出让面积1.6万平的地块,而这也是招商蛇口入济以来的第三次落子。

另外,招商蛇口近年来在烟台的动态也值得注意。2020年11月27日,由土地交易网挂牌海上世界一突堤首宗住宅地块正式出让,出让起始总价157800万元,为一突堤首宗住宅用地。该地块最终由烟台润商实业有限公司(华润置地·招商蛇口联合)以起始价竞得。这次摘地也意味着自2018年开始着手推进的、预计总投资1500亿元的烟台海上世界项目也再次迎来了新进展。

金字“招”牌面临质量考验

在2020年“三条红线”政策出台之前,高杠杆模式所导致的质量问题在各家房企中层出不穷,身为昔日“招保万金”之一的招商蛇口未能例外。

从山东本土来看,以青岛招商·雍华府项目为例,2020年底时该项目正式进入交付季,近日界面山东也跟随“青岛房师傅”的验房师苏循涛来到该项目为一套115㎡的精装住房进行了“全面体检”。

首先,作为验房的重要环节,界面山东和验房师首先进行了房屋的空鼓检测。验经查验,其中在客卫北墙瓷砖空鼓1块;厨房下水管道处瓷砖空鼓1块;阳台南墙踢脚线瓷砖空鼓。

验房师在检查门窗时,也发现了很多问题。多处门扇存在密封不严,开关不顺畅、门套松动、多处窗台石出现裂纹破损等问题。

地板踩踏下陷也是值得重点关注的问题,验房师检查全屋地板发现,东南卧地板北侧、东南侧踩踏下陷;主卧地板西南侧踩踏下陷;北卧地板西南侧、西北侧踩踏下陷。

精装房的水电安装,不仅影响业主的居住舒适感,如果施工不到位,可能还会带来安全隐患。其中,主卫和客卫等电位箱内未接淋浴喷洒等电位连接线。

全屋检查完毕,苏师傅表示房屋整体品质不错,但多处细节问题处理不到位,建议业主尽快联系开发商或物业公司进行维修整改,在处理大面积瓷砖空鼓时适合灌浆处理的进行灌浆填充,不适合灌浆处理的需要重新铺贴,针对地板踩踏下陷问题,验房师建议拆掉木地板重新找平打扫好卫生后重新铺贴。

从验房结果上看,虽然整体品质仍旧在线,但昔日“招保万金”的招牌已经不能成为今天招商蛇口房屋质量的“免检金牌”。进入新的一年,招商蛇口将会在山东有怎样的布局,未来又会为山东置业者们带来怎样质量的项目和产品,仍值得我们关注。

(责任编辑:陆明)
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