本报记者 朱宝琛
商品房销售面积、销售额累计增速年内首现“双涨”。国家统计局日前发布的数据显示，2020年1月份-11月份，商品房销售面积逾15亿平方米，同比增长1.3%；商品房销售额近14.90万亿元，同比增长7.2%。
尽管如此，最近先后召开的一系列会议，传递出的2021年楼市政策信号，仍值得关注。交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向《证券日报》记者介绍，一是住建部房地产工作座谈会，重申了坚定落实“房住不炒”和“长效机制”；二是中共中央政治局会议，指出要“促进房地产市场平稳健康发展”，这一重申意味着房地产调控仍然是供给侧改革框架中的一部分。
“‘房住不炒’和‘因城施策’作为房地产政策主基调，一直以来都未曾动摇，在疫情防控常态化后也将作为长效机制继续贯彻执行。”夏丹表示，“稳楼市”将依然是2021年房地产政策的内核诉求。
值得关注的是，在过去的一个月，各地进一步出台政策，尤其是针对商品房预售制度加大了监管力度。2020年12月8日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》，对于预收款将实行专户存储、全程监管。佛山、宁波等当地政府或住建局也印发了类似的文件，以规范新房预售制度。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平对《证券日报》记者表示，从宏观层面来说，近期出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则，有利于推动房地产行业长期稳健运行、防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。因此，房地产调控思路应在如何平衡好房地产金融风险与房地产行业稳健运行中加以把握。
展望2021年房地产市场，夏丹表示，预计楼市政策环境将呈现出“一变两不变”的特征。“变”的是，“三道红线”融资监管新政改变了行业生态，将同时对房企融资、销售、开发行为产生影响；“不变”的是，“房住不炒”和“因城施策”的政策基调不变，城镇化维持增长的长期趋势不变。
连平表示，展望未来，在“房住不炒”和棚改退潮的背景下，各线城市房价增速或将继续放缓。具体而言，一线城市房价已经处于较高水平，很难在政策上做出放松，后续上涨空间有限。二线楼市仍将是结构分化行情，而低线城市受棚改退潮的影响，前期透支的需求可能导致三四线城市房价增速大概率放缓。因此，未来房地产销售回款增速并不容乐观，特别是三四线房企销售回款增速面临更大的压力。
夏丹认为，明年房价涨幅有望进一步收窄。她指出，在常态化组合调控下，房价上涨空间将十分有限。同时，畅通资金链的诉求倒逼房企更加重视内源性融资，以价换量促回款是一个稳定可控的选择。预计2021年房价同比增速稳中有降，商品房平均售价涨幅有望进一步收窄至3%左右。
至于该如何平衡好房地产金融风险与行业稳健运行的关系？连平提出，房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散到整个经济金融领域，可能产生系统性风险。因此，在当下严控有息负债增速的背景下，可考虑提高房企股权融资比例，以此来优化房企融资结构。此外，借鉴国外房企主流融资模式经验，未来时机成熟还可以大力发展房地产投资信托基金（REITs）、资产证券化以及夹层融资模式等。
他同时表示，要结合各地实际情况，对房地产市场供需走势与供需结构变化进行具体分析，并根据房地产金融风险的成因，建立因地制宜的、动态的监测指标体系以准确判断、及早发现房地产金融风险。同时，针对监测与评估的结果及时调整金融资源的流向，以确保房地产金融的安全与稳定发展。一旦监测指标出现异常变化，及时采取相关应对措施进行处置和调节，防止房地产金融风险进一步蔓延。
