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“双三分之二同意”拟变“双过半同意”济南维修资金使用门槛拟降

2020-11-24 23:25:38 齐鲁晚报·齐鲁壹点

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 赵夏晔 王皇

近日,济南市住房和城乡建设局发布《济南市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》,向社会公开征求意见建议。征求意见稿中,最大的变化在于降低了维修资金使用的门槛,由原先的“双三分之二同意”变为“双三分之二以上业主参与表决,双过半同意”。此外,拟规定不按规定交存维修资金开发商可不向业主交房,公共收益可用交存维修资金。征求意见至11月26日。

参与表决的业主中双过半同意即可

必须书面同意拟变为可电子化表决

济南市现行的住宅专项维修资金管理办法在2010年7月1日实施,至今已10年。与现行办法相比,《济南市住宅专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(下简称《征求意见稿》)进一步明确了住宅共用部位、共用设施设备范围,对于其保修期满后动用维修资金维修、更新和改造有了保障。

住房维修资金,俗话被称作“房屋养老金”,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。《征求意见稿》中进一步明确了住宅共用部分的内容。

住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

《征求意见稿》中提出的与现行办法最大的不同就是,业主对维修资金使用的表决规则。

现行办法要求“维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意”,形成了表决困难、维修资金申报周期长,延误维修的情况。

《征求意见稿》拟规定维修资金一般使用和计划使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主表决可通过电子化方式进行,确保业主意愿的真实表达。

记者对比现行办法发现,《征求意见稿》由原先的总面积和户数三分之二业主同意,降为面积和户数三分之二的业主参与表决,在参与表决的业主中,面积和人数双过半的业主同意即可。

举例来说,一栋需要动用维修资金的楼栋共有100户业主,现有规定要求三分之二以上的面积及业主同意,也就是至少要67户及以上业主同意。如果按照《征求意见稿》,只需要67户参与表决,最少34户同意,即可使用。

值得一提的是,相比现有规定要求书面同意,《征求意见稿》中,创造性地提出业主表决可通过电子化方式进行,确保业主意愿的真实表达。

不按规定交存维修资金

开发商不能为业主交房

在维修资金交存上,《征求意见稿》与现行办法比要求更严。现行办法规定,商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。未按本办法规定交存维修资金的,房屋产权登记部门不予受理房屋产权登记申请。

而《征求意见稿》拟规定,商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前, 一次性足额交存首期维修资金。截至竣工综合验收备案前尚未售出的房屋,由建设单位一次性足额交存首期维修资金。建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金,并督促业主交存。未按照《征求意见稿》规定交存首期维修资金的,建设单位不得向业主交付房屋,违规交付的,由建设单位交存。

虽然现行维修资金也要求在入住前交,但多数业主是在办理不动产登记证之前交存,而根据《征求意见稿》,由于不按规定交存维修资金会影响交房,未来业主们需要在竣工综合验收备案前交存首期维修资金。

9种情况可申请应急使用

公共收益可用交存维修资金

为落实《山东省住宅专项维修资金管理办法》,《征求意见稿》拟新增计划维修,可以将能预见的有可能需要维修的部位做好计划,一起表决,节省了时间,提高了效率。细化为一般使用、计划使用和应急使用。 计划使用和一般使用经业主表决同意后组织实施维修,应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。当物业管理区域内有屋面外墙防水严重损坏、电梯故障需立即维修、玻璃幕墙炸裂、地下车库雨水倒灌等九种情况,可由物业服务企业或业主委员会现场查验后组织实施维修,维修完毕后进行公示。

此外,《征求意见稿》拟规定公共收益可用于交存维修资金。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后,其余部分用于交存维修资金,具体交存比例由业主大会决定,但不应低于公共收益总金额的60% 。

《征求意见稿》中,拟由区物业主管部门负责本辖区内维修资金的使用核准等管理工作,方便业主们就近办理维修资金的使用。

(责任编辑:李素)
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