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16家物企排队计划上市 龙光物业“参团”

2020-09-16 15:52:54 时代周报

时代周报记者 胡天祥

物业上市大军,即将增加一名新成员。

9月11日,有市场消息称,龙光集团(03380.HK)旗下物业板块龙光物业近期正与投行密切接触,计划赴港上市。 

“龙光物业并不是龙光集团旗下板块,而是隶属于母公司龙光控股,与龙光集团属于平行关系。”对此,龙光一位人士告诉时代周报记者,目前龙光物业仅有上市的意向,但没有具体时间表,前期工作仍在筹备当中。

资料显示,龙光物业创建于1996年,目前服务项目超150个,公司在职员工超8000人,服务面积总和达5000万平方米,2019年营业额达10亿元。

除龙光外,近年来,随着整体估值水涨船高,越来越多的房企开始分拆旗下物业板块,积极投身到这片万亿蓝海市场。

据时代周报记者不完全统计,截至目前,共有30家物企成功登陆资本市场,尚有16家物企已递表或处于筹备中,其中不乏恒大物业、世茂服务、融创服务、华润物业科技等大型物企。

克而瑞证券指出,物管公司上市热潮不减反映了两个趋势,一是物管公司短期扩张规模诉求强烈,有融资需求;二是疫情考验下的二级市场物业板块表现优异,物业公司价值再次被市场肯定,物管公司融资渠道愈加通畅。

十余家物管筹备上市

2019年是物企上市高峰,高达12家,是2014—2018年上市物业数量总和。

“2018年中央定调‘房住不炒’与房企融资端收紧的政策背景下,作为‘类收租’模式的物业服务企业被推向资本市场前端,行业资本化进程不断加速。”中国指数研究院研报指出。

今年以来,共有6家物企成功登陆资本市场,分别是兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务和正荣服务,合计融资净额43.9亿元。

另有16家物企处于递表或筹备状态。其中包括恒大物业、世茂服务、融创服务、金科服务等大型物业,以及卓越商企、荣万家、合景悠活、阳光城物业、越秀物业等中小型物企。

截至2020年上半年末,恒大物业合约面积超5亿平方米,在管面积超2.5亿平方米。2019年,恒大物业实现营业收入73亿元,净利润9.2亿元。

8月13日,恒大物业出让28.061%股份,代价总和为235亿港元,吸引了包括中信资本、农银国际、光大控股、腾讯、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等14家战略投资者。

“恒大物业现在的规模和碧桂园服务差不多,这一次引战的估值大概有750亿。”中国恒大集团2020年中期业绩会上,副主席、总裁夏海钧表示,就物管公司分拆上市,集团正在跟香港证监会、港交所积极沟通,力争今年完成。

华润置地则选择将物业管理业务和商业运营管理业务合二为一共同上市。8月31日,华润万象生活正式向港交所递交招股说明书。

截至目前,华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.07亿平方米,在管面积约9750万平方米。2017—2020年上半年,公司分别实现收入31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元。

“上市是考虑业务结构战略层面的问题,集团在三年前已经开始准备,只不过在近期才递交申请表,这是一个基于战略引领下的、水到渠成的考虑。”华润置地2020年中期业绩会上,管理层如是称。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江告诉时代周报记者,房企分拆物业板块,一是为了建立独立的融资平台;二是有利于物管企业引入更多更优秀的人才,从而做大做强;三是有利于物管企业规范的建立。

业绩持续分化

上市屡见不鲜,更多人开始关注上市物企的经营表现。

据克而瑞统计,2020年上半年,30家上市物企整体收入达到395亿元,平均营收为13.16亿元。其中碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、招商积余、保利物业、中海物业、彩生活及旭辉永升服务的营收高于均值;不过,尚有包括兴业物联在内的12家上市物企营收在5亿元以下,行业分化现象严重。

利润角度来看,30家上市物企整体利润达到74亿元,平均净利润为2.47亿元,蓝光嘉宝净利润最高为20.4亿元。

30家上市物企平均毛利率为28.69%,平均净利率为14.89%。其中,兴业物联毛利率及净利率均位于上市物企榜首;弘阳服务、南都物业、浦江中国、新大正、银城生活服务、招商积余及中奥到家7家物企净利率低于10%。

业务方面,随着近年来各大物企持续加码增值服务,多家物企营收结构已发生改变。

如,佳兆业美好及新城悦服务两家物企增值服务营收已过半,该两家物企利润率最高的业务均为社区增值服务。此外,奥园健康、蓝光嘉宝服务、旭辉永升服务及正荣服务的增值服务营收占比均高于4成。

“对于一家上市物业公司而言,如果它能做到其他服务(包括增值服务)所产生的收入大于物业服务费的收入,那么这家公司的健康程度将非常高。”李长江告诉时代周报记者,碧桂园服务2019年实现增值业务收入8.65亿元,占公司总体收入的9%左右。但这9%所产生的毛利率却高达60%,所以这个市场是客观存在的。

“业绩分化、业务分化是上半年的物企关键词,上市物企的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。”易居企业集团CEO丁祖昱指出,从另一角度看,分化背景下,物企市场仍较分散,也远未达到充分竞争的状态,这意味着行业整合、龙头物企市场占有率的提升还有很大空间。

(责任编辑:李素)
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