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辽阳路南北“八盘争艳”,青岛浮山后楼市谁能突围?

2020-09-03 17:59:13 界面山东

文 | 单烁

浮山后,或许是2020年开年至今,青岛主城楼市最热闹的地方。

据界面山东不完全统计,今年8月份,浮山后片区预计将有4盘开盘,其中2盘为纯新盘首次入市,另有2盘为老盘加推。

而自2019年以来,这片横跨崂山、市北两区的昔日小城中村地段,迎来了大批房企的快速涌入——从全国级的保利、金地到本土龙头和达、远洋,外加今年声势浩大入驻西韩的金茂等等,一众房企逐鹿浮山后,到并终于形成了今天“八盘争艳”的格局。

从城中村到改善聚集地

目前,北至黑龙江路、南至银川西路、西至福州北路、东至海尔路的范围,是得到业内大致认可的所谓“浮山后”范围。

宏观地看整个青岛市区的规划,浮山后可以说是青岛市区最大的统一规划居住区域。从1998年浮山后西部开发大批拆迁安置房以来,二十多年的时间里,一众房企大鳄在此“抢滩登陆”,大量规模楼盘在此崛起,浮山后从此“活”了起来。

二十年的时间里,浮山后周边的配套也迅速成熟,从实验二中、崂山实验二小等全龄教育资源的定址,到佳世客、大润发等大规模商业的相继开业,期间医疗配套在原有的青医东院基础上又增加了齐鲁医院,同时崂山商务区也迅速崛起。

随着道路交通的拓宽改造,劲松三路、劲松五路及劲松七路等变得平坦宽阔,银川路更是作为青岛交通主干道带动了整片区域的发展;而近年来地铁2号线、4号线也分别在顺利通车、推进。

密织的立体交通网络、成熟的居住氛围及丰富的商业、医疗、教育等资源,自然为片区吸引了大量人气。

与此同时,青岛的市场也在给浮山后提供差别化竞争的新空间。往日的市南、特别是沿海一线的豪宅目标客群进一步收缩,平均600-1000万元/套的价位将客群直接限制在金字塔最顶尖的极小部分;而以海信君澜、银丰玖玺城等为代表的一众崂山新贵则在生活配套上仍尚有明显短板,这样的市场环境,让浮山后的改善地产有了“可乘之机”,这片楼市也真正借由从“活”起来逐步转向“贵”了起来。

“坐三望四”的浮山后房价

今天浮山后的房价,已经基本达到了“坐三望四”的地步。而这个行情基本可以回溯到一年前,远洋万和城首开的时候。当年7月份,远洋万和城以均价34500元/平的高价开盘,刷新了近十年来的浮山后房价新高;但即使是这样的高价,当时远洋万和城热度仍一时无两,9月初时首开两栋楼就已全部售罄。

自此之后,浮山后的房价就迈上了新的台阶。2020年,远洋万科公馆高层开盘均价突破3.8万元/平的大线,市北金地宸悦项目也达到了高层开盘34000元/平、洋房38000元/平的水平。

而今年赚足眼球的金茂府系作品青岛第一子——大云谷金茂府,目前更是在项目释放信息中将价位定在38000-40000元/平的范围。

目前来看,400-600万元/套的价位,是浮山后楼市的主流,同时也是首改、二次改善最适宜的靶向价位。这个价格区间,既能保证产品的中高端定位,又不至于与市南、崂山的一众终极居所“撞车”。

从各楼盘8月份的最新动态来看,远洋万和城住宅目前已经售罄,8月预计推出公寓产品;保利大国璟预计8月中下旬加推新楼座,户型建面118-140㎡。紫樾尚府预计8月中下旬首开建面122-145㎡高层;大云谷·金茂府预计8月16号开盘,现已开始验资。

八盘相争,各有优劣

但随着片区内迎来越来越多的开发商,今天的浮山后楼市也已经逐渐开始狼多肉少。有意向在浮山后购房的置业者们,也在密集的楼盘中,也能够清晰地比对出每个项目的优劣。

1.远洋“双子星”

远洋有深耕浮山后多年的历史,现在在浮山后有一对经典的“双子星”项目,分别为远洋万和公馆和远洋万和城。

远洋万和公馆是目前浮山后具备相当竞争力的项目之一,整体在金地悦峰、鲁信长春花园、湖光山色、远洋风景、海尔东城国际等一众“富人区”的环绕之下;同时容积率仅有2.8,几乎是周边项目中最低的,宜居程度相对较好。而且项目自己配备有6班幼儿园。

目前,精装高层均价约为38000元/平,洋房均价约为42000元/平,面积段在119-169㎡,整体价位保持在450-700万/套之间,在整个片区内位于价格的上游。

但远洋万和公馆的装修标准一直饱受诟病。据信网6月29日消息,当时已经正式开盘的远洋万和公馆,在要求毛坯价格与精装修价格分离的情况下,竟一直没有公布精装修的价格,售楼处也没公示精装修的交付标准。

而远洋万和城是2019年间浮山后唯一在售楼盘,当年几乎没有竞品的它去化迅速,当前已基本尾盘。远洋万和城开盘时参照的是此前的金地悦峰的价格,均价约为33500元/平。

2.华新园东宸府

华新园作为本地开发商,在市区内拿地的实力十分突出,但是一直没有标杆性的项目落地。而此次在崂山开发的华新园东宸府,或许能为华新园打开市区布局的新局面。

华新园东宸府有两大优势,一是紧邻劲松七路地铁口,二是与大润发很近,二者是路南北的关系。项目容积率3.1,高层预计售价在35000元/平左右,目前正在认筹,面积段109-143平,总价居于380-510万元/平套之间。

但项目布局采取了高低配模式,这让社区景观的价值被大打折扣;同时高层3T6的配置略显拥挤。

3、紫樾尚府

紫樾尚府的开发商为北泰置地,项目被规划的同德路一分为二,容积率为3.26,南北各5栋24-25F高层,122-145平精装修。

整体来看,项目排布均好,社区景观面充足,并且临近合肥路小学;但户型的设计是短板,两大主推户型相对都不够通透,特别是B户型不够方正,空间利用率也较低。

4.大云谷金茂府

金茂的最高端产品系——金茂府的入青,可谓是声势浩大。金茂府是由海尔和金茂联手打造,是目前浮山后体量最大的纯改善社区。项目最大的亮点是12大科技系统,目前释放的价格在38000-40000元/平左右。

项目首开的地块由4栋23-25F+2栋31F高层组成,规划面积119、143、165、184、228㎡,总价在450-900万元/平左右。

但金茂府也有很明显的短板,项目两个地块的容积率都超过4,周边没有地铁布局。而且值得注意的是,其所在的西韩片区,在很多人的认知中也并不属于浮山后,因此这个相当高的价位也被很多人所不认可。

5.金地宸悦

金地,可以说是浮山后楼市的“开山鼻祖”之一。当年的金地悦峰项目,可以说为浮山后楼市打破了无房可售的僵局。

金地宸悦地处河马石,容积率3.14,总建面8万方,采用了3栋高层+4栋9-10F小高的配置。高层户型建面115-129㎡,精装均价约为34000元/平,总价390-450万;洋房户型建面143-180㎡,精装均价约为38000元/平。总价区间约为540-700万元/套。

金地项目总面积不大,距离地铁近,且临近富源路小学,可以说是“小而精”。但其所在的河马石片区,无论是景观规划还是城市化程度都稍低,园区周边环境的观感可能会对其“改善盘”的定位造成一定的影响。

6.保利大国璟

保利,在青岛主城市北区可以说是最主要的几大龙头开发商之一,从保利叶公馆,到保利天汇,再到今天的保利大国璟,这家全国TOP级房企已经基本收割走了市北区最大的一波市场需求。

保利大国璟目前已基本清盘,30000元/平的带精装均价让这个项目的性价比很高,距离地铁较远等问题也是项目的短板。

7.和达君玥

和达君玥位于浮山后与新都心交界处,目前也已经进入尾盘阶段。均价在28000元/平左右带精装,价格相对是片区内最低;临近新都心与浮山后,可享受两区配套。但和达君玥和金茂府面临的是同样的问题——其所在的杨家群片区在很多客户眼里并不属于“浮山后”,这也导致项目的价格上浮空间一直都相当有限。

从短期的供地情况来看,一段时间内,除了以上七家房企的项目,浮山后片区应该不会再有新盘入市;同时从浮山后的片区规划情况来看,浮山后的待开发土地也所剩不多。但是从2019年至今,浮山后的第一波置业高峰也已经过去,这或许就需要接下来新入市的的项目,充分在定价和项目策划上发挥智慧,才能进一步激发片区内的置业需求,同时在“八盘争艳”中突出重围,顺利在这片主城置业的新热土上赢得一席之地。

(责任编辑:李素)
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