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青岛新“富人区”?看灵山湾地产博弈

2020-09-03 17:59:04 界面山东

文 | 单烁

灵山湾,被一些业内人士称为青岛的“下一个富人区”。

诚然,从地理位置上看,灵山湾片区依山傍海,景观资源优质,地铁规划丰富且进展可观,周边商圈也在日渐成熟。而且相对于青岛主城的浮山、沙子口片区,这里还余留有更多的可开发土地,地价相对更低,是发展轨迹比较清晰的价格洼地。

从融创、华润、到海信、和达等等,近年来,外来大鳄和本土龙头约十余家房企涌入灵山湾,在此展开了一场精彩的博弈。据界面山东不完全统计,今年8至9月份,灵山湾片区预计将共有近10盘推盘入市。

海景资源丰富,堪比浮山后

作为滨海城市,青岛历来注重湾区的发展,而早在2017年,灵山湾就成为了青岛“三湾三城”战略定位中的“三湾”之一。并且从这三大湾区目前的发展状况上看,灵山湾的发展无疑是相对更成熟也更成功的。

从楼市角度,我们通常所说的“灵山湾片区”是指青岛西海岸新区东侧海岸线的北段,这片区域南依灵山湾,北靠小珠山,依山傍海自成一片。

这一带是西海岸楼市,特别是高端住宅板块中最为热门的,其最显著的优势就是其足以匹敌浮山前和沙子口一线的海景,常有人将其与主城的浮山后片区相较。

但实际上,小珠山距离海岸线的距离,相对于浮山还要更远一些,因此灵山卫相比麦岛、山东头而言,面积更大,可开发的空间更多;而且这也让灵山湾有条件开发很多“亲海而不临海”的更宜居的海景住宅,又比浮山后拥有更多的高端住宅的可能性。

灵山湾有三条核心的主干道,从南边海滨向北边山脚下分别是滨海大道、东岳路和开城路。从滨海大道到开城路,距离大约在1.6千米上下。同时这个范围内有13号和6号两条地铁线,其中13号线已经建成运行,6号线尚在建设过程中。

但这里同样也面临着学区配套迟滞的问题。教育资源之于刚需住宅是相对比较重要的配套,这也导致灵山湾的楼市只能愈发偏向高端客群。

三条“产品带”各有利弊

灵山湾楼市迈入发展“快车道”大约始于融创东方影都的落地,东方影都的到来让灵山湾板块成为了“东方好莱坞”的代名词,成为了青岛“影视文化”的名片。

后来随着融创茂的营业和星光岛、东方影都影视基地这一系列地标性建筑的开发逐渐完善,西海岸灵山湾人气进一步上升,晋升为青岛新一大旅游度假打卡“网红地”,热度在整个西海岸一时无两。

与浮山后不同,灵山湾拥有相对更丰富的土地资源,所以这里有条件容纳很多十万、百万平规模的大盘。同时,由于近年来房企大量涌入,激烈的竞争让灵山湾的价格线回落,现在刚需盘已经基本回落到在2万元/平左右。

除了“先行者”融创,目前片区内已经汇集了保利、碧桂园、绿地、融信等全国级房企,同时也有海信、和达等知名的本土房企。而根据灵山湾最大的卖点——海景来划分,这里的楼盘目前也可大致划分为三个阵营:

首先是“亲海带”。大湾港路以西、融创茂移动、东岳路以南、滨海大道以北的西南——东北走向的带状地带,是距离灵山湾海岸线最近的位置,也是片区内海景方面含金量相对最高的地段。这里有云龙港湾、世茂诺沙湾、东方华庭、华润灵山湾壹号等一系列楼盘,其中不乏很多数年历史的老盘。

这一带房源的海景、山景都成色很足,除了康大山语海和华润灵山湾壹号等几个位于滨海大道以南的项目,其他楼盘距离地铁13号线也很近,交通和溢价空间都很优秀。因此这里大部分业态都是别墅洋房,主打大户型低密特点,价格也很高,普通高层也要1.8万元/平起。

其次是“中间带”,是相对更偏西北侧,位于东岳路沿线的楼盘,范围上基本西至两河路、东至海港路。近期这一片比较热门的楼盘包括康大开元府、海信灵山湾、海信花街小镇、保利领秀山领秀海、实地蔷薇国际等。

从项目定位上看,很明显这些项目更偏刚需一些,除了康大开元府定价稍高,其他项目均价大多都在1.5万元/平上下。而且该片区内规划有很多小户型房源,大量房源总价不到150万。当下这里汇聚的楼盘众多,而且同质性很强,很适合刚需客群在此挑选。

再向内陆延伸,则还有些位于珠山脚下的楼盘,例如万科青岛小镇、隆和大溪谷、康大观山樾、东方小镇等等,我们可称其为“远海带”。这些项目虽然没有享受到13号线利好,但有规划中的地铁6号线经过,而且距离积米崖商圈更近。

远海的地理位置对于这些房子来说是一把双刃剑,诚然会损失一些海景价值,但也有效规避了近海潮湿的问题,同时珠山的秀美山色也一定程度上弥补了项目景观上的缺陷。

多家房企灵山湾竞逐

据界面山东不完全统计,8月份青岛西海岸新区预计将有11盘入市,其中位于灵山湾片区的项目占比近半。界面山东也对近期动态较多的项目进行了实地探访。

灵山湾壹号

灵山湾壹号项目是由青岛本土房企鲁商和全国级房企华润共同开发的项目,项目位于海港路与滨海大道交叉口附近,基本算得是上文所说的“亲海带”。项目三面环海,海景非常可观,是项目的一大核心卖点,但值得注意的是这样的位置难免需要考虑临海潮湿的问题。

项目现已加推联排别墅,地上三层,送负一层,送露台,户型建面在200-390平不等,均价在3-4万元/平左右;同时还在售17层小高层,户型建面为109平和129平,均价约为16000元/平,带装修。值得注意的是,从户型图及样板间来看,小高层户型相对不是很方正,利用率稍低。最近项目出台了不少优惠政策,可见灵山湾市场竞争仍十分激烈,很灵山湾壹号造成的压力并不小。

鑫苑·御龙湾

鑫苑·御龙湾项目位于融创茂的东北侧,项目小高层目前已经封顶,即将开盘位于学院路旁的1号楼,预计开盘价格约在在1.6-1.8万元/平。

前期开盘的洋房及高层剩余部分尾房在售,洋房建面150-307㎡,均价25000元/㎡带装修;高层建面140-168㎡,均价20500元/㎡带装修。

同时值得注意的是,灵山湾·龙玺的开发商是青岛慧据智慧城市产业发展有限公司,其东家是鑫苑置业,是曾经的纽交所上市房企第一股。但据界面新闻消息,总裁李尚荣已于近日离职,同时从财报上看,这家上市23年的河南籍房企,规模至今却一直在百亿徘徊,始终没能突破扩张瓶颈。

灵山湾·龙玺

同为鑫苑旗下的灵山湾·龙玺项目则位于融创茂西南侧距离融创茂约500米,西南侧与星光岛一桥之隔。目前在售小高层,户型建面有112、142以及188㎡,均价17000-24000元/㎡,另有别墅根据类别均价在30000-45000元/㎡不等。对于灵山湾·龙玺,其比较有优势的房源在于东侧的小高层,距离海岸线较近,也可看到星光岛。

项目与海岸线之间也没有大型建筑遮挡,海景含金量很高,相对而言是比较优质的地脚。不但同时项目距离其最近的地铁站13号线朝阳山站之间有近800米的距离,只能算是“近地铁房”。

融创影都壹号

融创影都壹号位于融创茂西侧,滨海大道北、薛泰路南、华山路西,距离地铁13号线朝阳山站约500米。项目一期房源主要为127㎡、133㎡、145㎡、148㎡的毛坯洋房,均价约17500元/㎡,此前曾三开三磬,目前已经清盘。

而其二期已经进入预热阶段,据置业顾问介绍目前已有400余客户交了意向金。二期主要为毛坯洋房和叠拼,户型建面为130平和149平,均为元宝户型,其中149平户型较少,仅有两栋楼。据介绍,此次开盘预计将首推300余套房源,且二期开盘价格或将比一期略高,但也有比一期距离地铁口更近的优势。

海信灵山湾

作为青岛排名前二的本土房企,海信一直以来都以高端豪宅而知名。海信灵山湾项目位于华山西路与滨海大道交汇处向北200米,近日刚加推了二期5#楼和7#楼,都是高层,建面包括115平、135平,均价16000-17000元/平。

海信灵山湾项目全称海信灵山湾天玺,从案名上看,该项目对标的是海信麦岛天字级高端住宅。但海信灵山湾项目与海岸之间还隔着一个融信西发海月星湾项目,并不算是一线海景资源;同时项目整体3.5的容积率与麦岛一带的海信天玺等项目也相差甚远。

海信花街小镇

与海信灵山湾不同,同为海信旗下作品的海信花街小镇,将业态主要对准了洋房和叠拼。项目位于万达茂向北1.2公里,主要规划有4层半山叠拼(185~375㎡)、10层花境洋房(120~140㎡)、17~26层高层(100~160㎡)三种产品,目前在售高层和叠拼,叠拼房源所剩不多,其中高层均价约为13500元/平;叠拼均价约为25000元/平。

(责任编辑:李素)
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