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大城市一张床买小城市几套房,楼市分化在加剧吗?

2020-09-02 13:03:56 中新网

中新网客户端北京8月27日电(彭婧如)继黑龙江鹤岗的“白菜价”房子之后,辽宁阜新一处面积为56.02平方米、售价为2万元的房子近日也引发广泛关注。与此同时,北上广深房价坚挺,不乏售价上千万的房子。大城市一张床买小城市几套房,有观点认为这是楼市分化加剧的信号。真实情况到底如何?

千万学区房VS两万一套房

“‘白菜价’的房子确实有,但我们这并不是所有的房子都是‘白菜价’,总价几十万元的房子比较正常。”阜新当地的一位房地产中介告诉记者。

根据阜新当地挂出的房源信息,每平米千元以上的房子才是主流,其中又以3000元-4000元/㎡的房源居多。

据了解,近日引发关注的“白菜价”房子地处阜新城南米家小区,“一分钱一分货,米家小区基本是回迁房,价格低的一般是毛坯房,楼层可能不太好。”上述中介表示,这类房子一般比较容易谈价,因为并不好出手。

与辽宁阜新的情况相反,北上广深的千万元的房子依旧是成交进行时。

“‘7·15新政’之后,成交量确实没那么多了,但是业主对价格其实没有太大让步。”深圳的一位房地产中介表示,自己最近还经手了几套千万元级别的房子交易。

“7月70城新房价格平均涨幅为0.47%,其中,对楼市收紧调控的深圳上涨0.6%,涨幅较上月收窄0.2个百分点,有所降温。但深圳二手房价格上涨1.2%,涨幅收窄0.7个百分点,仍领先其他一线城市。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说。

北京的房价也类似。此前,北京西城区明确于7月31日起实施“多校划片”“六年一学位”,业内人士普遍认为,“7·31新政”落地后学区房价格会下降。记者通过某房地产平台发现,北京西城热点区域的学区房挂牌价格中,少则五六百万,多则上千万,每平米价格在11万-17万之间不等。相比之前并没有太大降幅。

据媒体报道,自3月份以来,上海楼市的热度便不断提升。尤其是豪宅市场,千万元级楼盘入市频遭抢购。6月22日,开盘的前滩三湘印象名邸项目,均价12.18万元/平方米,单套房源最高总价超过6000万元,开盘即售罄。

楼市分化原因何在?

换算一下,假设按照北上广深折中的5万/㎡的房价来算,一张单人床的标准尺寸是1.2*2.0m,合2.4㎡,一张床占据的房间面积就需要支付12万元,可以买到阜新的6套左右“白菜价”房。

对此,同策研究院研究总监宋红卫认为,“我们不能简单地把2万元一套房的现象无限放大,这类房子与当地需求不匹配,但不是整个市场的价格都这样低,可以看到,不少品质好的高端楼盘价格还是相对较高的。”

不过,他同时表示,这个现象可以说是楼市分化加剧的信号,更主要的反映的是经济增长分化背景下人口迁徙变化的影响。“没有经济和人口支撑的城市基本都逃不过逐渐没落的下场,这个规律在世界范围内都成立。”

确实,除了阜新,黑龙江鹤岗、内蒙古鄂尔多斯、甘肃玉门等城市也曾出现房价走低的现象。这一结局或许很早就埋下了伏笔。2001年12月28日,曾被称为“亚洲第一大露天矿”的辽宁阜新,被国务院正式认定为全国第一个资源枯竭型城市。

由于资源枯竭,阜新矿业一度陷入困顿。2016年,由于无煤可采,本地7座煤矿关闭了6座,2.8万名职工面临转岗分流。鹤岗作为资源型城市,命运也大体相似。

“类似‘白菜价’的概念,其实在东北和西北等区域比较明显,说明了一个情况,即部分城市其实面临空心化等问题,潜在购房需求不多,或者人口净流出,尤其是年轻人群。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

而面对北京楼市的情况,严跃进表示,学区房价格由于政策落地肯定会降温,但也不会明显降温。“房子的地段优势还在,核心地段的价格还是比较坚挺。”对于深圳楼市,他认为,深圳后续都需要建立长效机制,包括积极增加房源供应等。

中原地产首席分析师张大伟也认为,西城学区房虽然进行了改革,但是无论怎么改,只有买了西城的学区房才能在西城上学的事实并没有改变。西城区的教育资源相对丰富,短期也不会改变。

不过,也有观点认为,目前市场虽然变化不大,但随着时间推移,购房者和卖房者心态会逐渐转变,供求平衡被打破后,预计后续还是会对价格产生一定冲击。

“白菜价”的房子值得买吗?

“现在是房住不炒的时代了,主要是根据自己的居住需求和自身的资金实力来购房,稳房价、稳地价、稳预期的政策要求下,房价大幅上涨基本不可能,即使上涨也不可能出现在没有经济、产业和人口支撑的城市。”宋红卫说。

在严跃进看来,类似情况其实和城市发展有关。一般来说,若没有太多变动,一些本身楼市表现不好的城市,这几年也还是会低迷。

人少房多,房价自然难以维持。如果知道这个道理,在鹤岗3万元买房的小伙或许会退掉自己当初订的机票。2019年11月底,在拉萨工作的湖北小哥许康在鹤岗花3万元买了房,但由于今年上半年没有收入,最终将房子以2.2万的价格卖出。

面对网友们因低房价想买买买的冲动,严跃进认为,“从购房者的角度看,总体上推荐到省会城市进行,而不是此类中小城市。尤其是对于一些经济表现不好的中小城市,还是需要谨慎进入。”

对于当地楼市,宋红卫认为,类似阜新、鹤岗这样的人口流出的区域也不是没有发展机会。“‘白菜房’便宜是因为不满足需求,根据当地实际情况,提供不同层次的改善型需求的楼盘也是一个方向。”

所以,大城市一张床,小城市一套房,你的选择是什么?(完)

(责任编辑:李素)
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