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李宇嘉:广州楼市,回暖是昙花一现吗?

2020-08-27 14:16:41 中新经纬

中新经纬客户端8月24日电 题:《李宇嘉:广州楼市,回暖是昙花一现吗?》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

广州楼市,两大热门

7月中旬,深圳、东莞限购之后,资金一路向西,狂奔到了广州南沙;广州的另一个热点片区——新黄埔(萝岗),近期楼市也比较热。

南沙、黄埔、花都等,近期楼市成交量回升的一个推动力就是人才政策。去年开始,广州外围的这几个区都发布了人才绿卡政策。符合条件的人才,购首套房时不受户籍、社保和个税缴存时间限制。疫情后的一段时间,楼市比较冷清,中介代办人才政策的情况比较普遍,这也是这些区域楼市回暖的推动力。7月中旬以后,广州这几个区的人才政策审核严格起来。比如,花都现在办理人才绿卡,需要在花都区缴纳6个月社保。从销售情况看,除南沙以外,8月以来广州其他区域的成交量都开始下行,一方面在于政策边际收紧,包括管理层要求“资金直达实体”,LPR连续4个月未降,按揭贷款利率边际收紧。另一方面,广州作为华南中心城市,以商业和制造业实体为主,监管容忍程度很低,要防止限购被人为突破。

8月10日至16日这一周,广州有8个新盘入市,720套新增房源供应。番禺2个盘首开,黄埔、增城、南沙6盘加推入市,但整体去化表现较差,去化率低至12.5%左右。也就是说,当疫情后积累的需求释放完毕,外围把投资炒房的口子堵上了,调控开始收紧,回暖的动力就弱了。

抛开南沙,广州整体成交量已趋于平稳,甚至开始有下降的迹象。即便是占到广州1/5-1/4成交量的南沙,当前的火爆,也主要靠的是深圳等地的外来投资客。

广州不具备大幅反弹的条件

相比北上深、杭州、厦门、合肥、武汉、海南等城市,广州楼市稳定性很高,基本面不具备大幅反弹的气质。供应上,这几年广州与外围互联互通、轨道交通不断向外延伸,城区建设上,除了一主一副(越秀、天河、荔湾、天河、白云、黄埔等6区构成主城区,南沙为副中心)外,还在花都、从化、番禺、增城打造若干区域中心,规划了金融和总部经济区。2019年,广州首次实现11个区全部通地铁,总里程500公里。按远景规划,2023年达800公里,2035年达2000公里。“轨道+地产”已成了广州实现“湾区核心”定位的主要手段。于是,近年来广州大规模供地,特别是外围新区。

同时,旧改开始全面放量。2019年,广州28个村确立旧改;今年上半年,旧改进一步提速,又有27个村确立旧改,其中黄埔、番禺、南沙、增城占比超过60%。这就不难理解,为何外围各个区,动辄200万平方米大体量的单盘供应。当然,现在每个盘都是先蓄客,后推盘,库存被掩盖起来了。

除此之外,广佛同城、主城区无缝对接,一体化发展快速,两地一直是大湾区的供地大户,也是全国同城地产里面,规模最大的。

从供给看,楼市海量供应将价格压得死死的。从需求来看,北京、上海、深圳,非富即贵、金主太多,楼市从不缺购买力。谈到广州,创造楼市购买力的行业(金融、互联网、高科技、创意文化等),远不如京沪深,广州的主打产业还是汽车、石化、电子信息、商贸物流等。甚至,电子信息方面,也不完全集中在广州,深圳、东莞、珠海、佛山等,也分流了很大一部分。产业相对传统,自然提供的购买力也有限。

投资广州楼市,要长持

广州创造富豪的行业少、就业机会少,但创造中产阶层的行业多、就业机会多。广州人偏爱去外围城市买房,包括二手房,其中一个原因就是中心城区的房价对当地人来说太贵了(其实,仅相当于京沪深的60%)。所以,没有大刺激,广州楼市回升可能是短暂的。二手房市场,从31周(7月27日-8月2日)开始,成交量连续下降,从7月份的周均800套降至700套以下。同时,二手房业主降价依旧是成交主流。尽管少数二手房涨价,但依旧掩盖不了市场的主流。

随着政策开始收紧,前期需求释放,加上大盘密集上市,广州楼市后续成交量可能高位回落,涨价也持续不了多久。当然,相比北上深,广州楼市的韧性很足,未来一段时间,高位横盘是基本态势,前期较热的区域有所回落,市场带旺的中心区继续回升。

广州的底盘非常厚,这是广州的优势。商贸、物流、电子信息、教育培训等劳动力密集型产业体量大。不仅商品房价格较低,城中村占存量住房的50%,也造就了广州的低生活成本、强包容性。所以,广州每年都有40万以上的人口净流入,就业和扎根容易,也就给楼市打下坚实基础。

近期,广州开始跨区域“抢人”,长三角、珠三角等城市户籍准入年限在广州累计认可。另外,随着大湾区轨道交通规划出炉,广州与外围的通达性会越来越好,省内居民到省会广州买房,将是未来的常态。底盘稳、有韧性,这就是广州楼市的气质。

我认为,投资广州楼市是没有问题的,不会高位站岗,但也别指望绝对的洼地,更别指望短期获益。要耐得住性子,做时间的朋友,分享城市长期释放的红利。关键看产业落地、人口增长、公共服务跟进等一些关键指标。(中新经纬APP)

(责任编辑:李素)
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