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北京限竞房品质调查之二:中海网红盘遭维权,限价和品质如何权衡?

2020-08-19 16:57:56 中宏网

中宏网北京8月11日电(记者 王新程)在经历早前的供应端井喷,北京限竞房市场出现去化承压现象。据经济日报社的报道,北京限竞房供应到现在入市一共90个项目,总体供应限竞房住宅7.79万套,但合计成交只有3.8万套,库存高达3.9万套,整体去化率仅48.78%。

在北京限竞房整体去化承压的情况下,以房企“利润王”著称的中海地产近年却在北京限竞房市场风头正盛,不仅项目多,而且各盘销量高。

记者初步统计,截止2020上半年,中海地产在北京一共有7个限竞房项目,首批限竞房项目瀛海府开盘当日即全部售罄,中海云熙、中海云筑两项目在去年上半年北京新房销售榜排名前列,中海望京府项目更是在去年限竞房网签率不足4成的情况下逆势热销。

时间进入2020年,北京限竞房项目进入集中交付期,那么在销售市场一骑绝尘的中海地产交付成绩如何?或许可以从刚刚于今年6月交付的瀛海府项目中窥知一二。

网红楼盘遭业主维权

记者了解到,瀛海府限竞房项目于2018年6月开盘,限价5.2万元/平米,户型以89平米小三居为为主,从项目区位来看,瀛海府地处的南海子区域,正当首都城市公园环和绿化隔离带,又紧邻地铁8号线始发站瀛海站。

作为第一批限竞房中的网红,瀛海府的优点不少,一位瀛海府项目销售人员称:“由于位置以及交通比较便利,又是北京入市的首批限竞房,加上瀛海府设计的88平米三面宽朝南户型可以说是当时的网红款,入市开盘差不多半个小时,瀛海府200多套房源就全部售罄。”

根据地产营销人统计数据显示,瀛海府共销售213套,销售面积20025㎡,如果按5.2万元/㎡的限价计算,该项目销售金额超过10亿元。

然而,这个被称为“网红盘”的北京限竞房项目,最终的交付却出现了项目业主集体维权的情况.

2020年6月26日,北京瀛海府限竞房业主集体拒绝收房并发生维权事件。而今年6月正是该项目的交付期。

“小区挨着地铁,却没有加隔音屏障;地面的小区公共绿地直接划给一层当小院;楼宇间的通道被封上导致通行不便… … ,这些是主要问题,还有一些小问题无法一一列举。 ”有瀛海府业主反应,项目多处宣传与实际有偏差,交房质量与物业情况也让人失望。

还有一点让业主们难以接受的是,瀛海府小区中出现了一个210平米的大型变电站。瀛海府业主告诉记者,而该变电站最初并未出现在楼盘开盘时的模型中,存在与实际情况不符的现象。

针对业主提及的上述问题,记者曾致电中海地产瀛海府客服部,对方确认称目前业主的维权还在进行中,但是维权具体进展并未给予回应。

记者注意到,瀛海府项目开发方曾于2020年7月16日在中海地产官方微信上发布了一篇标题为“瀛海府丨一封家书”的推送,文章中再次介绍了瀛海府项目情况,也对业主的投诉重点,园林、噪音以及变电站问题进行了部分回应。

对于地铁噪音问题,瀛海府方面称,在项目设计之初便考虑到周边噪音问题,住宅所有窗户材质已采用三层中空断桥铝,经测量后满足相关要求;而对于配电室问题,文中则称“在预售合同中已经进行了约定和提示”。在文章末尾,瀛海府方面还表示因客户投诉影响,部分装修项目被迫停工,目前正在努力降低不利影响。

记者注意到,该文章文末署名公司为北京海盈房地产开发有限公司。

北京海盈房地产开发有限公司为瀛海府限竞房项目背后的开发方。企查查数据显示,该公司背后股权结构为中海地产、保利地产以及金地集团,三方分别持有北京海盈33%。据了解,瀛海府项目地块是2017年由中海、保利、金地三方共同获取。

不过相关销售人员告诉记者:“虽然最初是三家公司共同拿地联手开发,但是瀛海府项目的开发实际是由中海地产执行,前期的施工报建以及相应设计中海都是主导方,而此次维权事件也是由中海负责处理。”

限价和品质难以平衡

对比开盘时的火热,首批限竞房项目瀛海府交付即遭维权令人唏嘘。但从目前多个北京限竞房项目情况来看,瀛海府并不是个例。

今年5月1日,同为首批北京限竞房项目的旭辉城发生维权事件,数十名业主在售楼处拉横幅,维权原因是因为实房的光照、通风、建筑面积等方面存在问题。

不过与瀛海府不同的是,旭辉城的去化并不理想。根据安居客平台数据显示,从2019年开始,旭辉城项目开始陆续调整售价, 2020年的4月,旭辉城推出一批特价房源,低至2.9万/㎡,而该项目在入市时的限价则是4万元/㎡左右。

而计划于今年10月底交付的限竞房项目洺悦苑,还未到交付期便在今年3月掀起了一轮维权,维权原因同样为品质问题。

为何今年限竞房项目频频爆出维权事件?有数据统计,正常周转顺利的住宅项目净收益率可以在8%-15%之间,但是“竞地价”、“限房价”的限竞房项目大约只有3%-5%。

“这还是一个乐观的数据,有些限价房项目可能都不到1%,一旦去化不理想,那么项目亏损将是大概率事件。”地产从业人士称:“在这种情况下,房企为了保证的利润,在满足建筑规范的前提下可能会采取一些成本控制手段,这也或将导致部分项目宣传与实际情况不符。”

需要注意的是,目前北京限竞房市场已迎来集中交付期,项目频频爆出的品质维权问题让市场多了一丝忧虑。记者初步统计,2020全年北京共有超过30个限竞房项目交付,其中最早一批项目计划在今年3月底完成交付,现已出现延期现象,但大部分项目计划是在今年四季度交付。

面对近期的维权事件以及即将到了的交付潮,市场上也有不同的看法。房产调研机构分析师杨鹏认为,不同于普通商品房,限竞房项目考验的是开发商整体操盘和成本把控的能力,在有价格限制的情况下,如何让品质过关,是每个参与者需要解决的命题,在未来的交付盘中,品质和成本把控过关的项目有望成为房企争相借鉴的对象。同时,频频出现的维权事件能够一定程度上倒逼开发商作为。

今年下半年,北京限竞房项目又将会迎来怎样的交付情况?中宏网将持续关注。

(责任编辑:李素)
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