中新经纬客户端7月15日电 (薛宇飞)买深圳的房子有多赚钱？2019年初，陈佳(化名)在深圳南山区购置了一套住房，当时的总价约为450万元，仅一年多的时间，房子已经升值超200万元。
近段时间以来，深圳楼市的持续火热，引起广泛关注，在坊间各种消息不断发酵后，深圳楼市调控升级的政策正式落地。15日，深圳市住建局等八部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称通知)，共计八条，从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面打击楼市炒作行为、抑制房价过快上涨。
多位专家均对中新经纬客户端表示，深圳的调控政策超出市场预期，对当地房地产市场的影响不小，房价或将有所下跌，尤其是学区房和高端住宅。在深圳的示范下，楼市过热的城市或面临新一轮调控。
限购升级
“新深圳人”买房受限 影响百万人
早在2016年10月4日，深圳市就发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，限购、限贷等政策正式落地，这被外界称之为“新深八条”。相比于“新深八条”，本次通知中的八条政策可以视为“新深八条”的加强版，查漏补缺，各方面封堵炒房行为。
对外地人的限购政策上，7月15日的通知延续了“新深八条”的措施，即非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。数据显示，最近几年，深圳市的常住人口每年都有数十万的增长。
最近几年，深圳的户籍政策也有所松动，新落户人口快速增加。深圳市住建局称，近几年，我市落户即可购房，一定程度上加剧了市场供需矛盾，这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民不公平。通知要求，深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
“3年落户+3年社保”的组合，比其他城市对新落户人群的限制更严格。公开资料显示，2017年-2019年，深圳市户籍人口分别增加约50万人、20万人、40万人，“新深圳人”超过百万。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，深圳的限购力度超预期，精准打击了投资炒作行为。深圳落户门槛低，人口流入大，在先行示范区、粤港澳大湾区等规划利好，并叠加疫情后的货币超发，带来了落户炒房、“新深圳人”提前买房等。此次“3年落户+3年社保”的组合基本上堵住了炒房，略微超出市场预期。
包括深圳在内的很多城市，都存在夫妻双方通过“假离婚”方式，绕过限购或者降低首付比例购房。为此，通知要求，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
“2018年‘7.31’调控对离婚炒房仅做了杠杆限制，但仍有很多漏洞可钻。凡在深圳长期工作居住的人都知道，‘假离婚’炒房就是家常便饭，特别是在“新房打新”和炒房创富的刺激下，深圳离婚潮愈演愈烈。这次直接在购房资格上做限制，彻底堵住漏洞，可谓精准调控。”李宇嘉对中新经纬客户端说。
深圳市住建局还表示，户籍居民家庭限购2套住房，对户籍成年单身人士、非户籍居民家庭限购1套住房的政策，仍按照“新深八条”执行。
贷款门槛提升
有房一族贷款比例升至8成 打击高端住宅
在限贷政策上，通知保留了2016年“新深八条”的全部内容。具体看，(一)购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；(二)购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%；(三)购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%。
通知新增了两条限贷政策。一是购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；二是购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。
李宇嘉指出，在深圳无房且无贷款记录的人群，首付比例维持在30%，是对刚需的保护。二套房首付比上，“要比2013年启动(2015年退出)的“认房又认贷”(只要有贷款记录就算第二套房购置)，力度低了很多。”他解读称，这反映出政府部门在保护改善性需求，希望楼市交易能活跃起来，保持一定体量。
上述限贷政策中，将普通住宅与非普通住宅的贷款比例进行了分层。在通知中，也细化了普通住房认定标准，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；实际成交总价低于750(含本数)万元。
中原地产首席分析师张大伟称，深圳市场在过去一年多一直保持上涨，除了房源供应少之外，也与非普住宅认定标准的取消有很大关系。本次政策将非普住宅的标准提高至750万元，将变成二套首付提升至80%，接近当下全国楼市调控政策最严格的北京，对深圳高端住宅市场的打击非常大。
李宇嘉也说，非普通住房首付比例明显提升，对在学位房、南山区与宝安中心区的高价盘出现的炒作行为，会有很大的抑制作用。
楼市凉凉
投资客离场 专家一致预测房价将下跌
买深圳的房子到底有多赚钱？陈佳是北京的一名房产投资人，她对中新经纬客户端称，她一直看好深圳的房地产市场，2019年初就在深圳南山区购置了一套住房，当时的总价约为450万元，但仅一年多的时间，房子已经升值超200万元。她说：“周边的房子涨价很快，现在估计能卖小700万元吧。”
贝壳研究院监测显示，从周度高频监测数据来看，深圳上周(7月6日至7月12日)链家成交二手房成交量突破今年以来周度成交最高水平。从业主预期角度来看，二季度深圳二手房挂牌业主涨价次数占比超过50%，市场预期偏乐观。
诸葛找房数据显示，2020上半年深圳二手住宅成交43586套，累计同比达39.9%，增速大于北京(-5.8%)、上海(-8.4%)。价格更是坚挺，疫后价格上涨明显，截止到2020年6月，深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米，上半年累计同比上涨8.0%。
诸葛找房称，从深圳业主调价涨价房源占比看，深圳市场预期普遍看好，今年涨价房源占比持续上升。2020年6月，深圳业主涨价房源占比为54.6%，环比上升2.2个百分点，同比上升29.9个百分点，该水平领先其他城市。
深圳市的二手房销售价格涨幅一直排在大中城市前列。根据国家统计局每月公布的70个大中城市二手住宅销售价格指数，自2019年9月至2020年5月，深圳二手房销售价格环比涨幅分别排在70城的第5位、第5位、第3位、第2位、第4位、第3位、第1位、第2位、第2位。
张大伟指出，深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊，楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，7月-8月的市场成交量将快速萎缩。在未来半年，深圳房价将明显下调，跌幅在5%以上。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，深圳新政对市场的杀伤力非常大，新房、二手房的交易量与成交价格将会明显回落，降价或不可避免。李宇嘉称，此次调控出台后，深圳下半年的楼市交易将明显降温，房价也会下跌，特别是今年上半年成交的房子，价值可能降低。
余波效应
枪打出头鸟 新一轮调控加码信号出现
本轮全国楼市调控大致始于2016年下半年，至今已经持续近4年时间，虽然不断有城市或明或暗地放松调控，但限购、限贷等核心政策并未出现大幅调整。即便受疫情的影响，从中央到地方，都还在强调“房住不炒”。
李宇嘉说，深圳的限购升级是略微超出预期的，这说明，深圳房价的大幅上涨是对“房住不炒”的违背，是不被容忍的。
深圳调控升级，也并非个案。7月2日，杭州发布政策，以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。对“无房家庭”的认定进行了补充，需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。
同日，东莞发布通知，要求加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。通知明确，同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%。
7月6日，宁波市扩大限购区域的范围，户籍居民家庭“市五区”内拥有2套及以上住房的，非宁波市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂停在限购区域内购买住房。
谢逸枫称，近半个月来，已经有杭州、东莞、宁波、深圳四地发布了楼市调控升级政策，这些城市都有明显的特点，即房价地价上涨过快、出现炒作行为。新一轮调控加码的信号已经比较明显，尤其是针对房价上涨过快的地方。
诸葛找房数据研究中心高级分析师王小嫱称，在“房住不炒，因城施策”的原则下，市场过热的城市会跟进收紧调控政策。但整体看，在全国开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平背景下，政策全面收紧的概率不大，市场总体延续温和态势。
不过，张大伟也分析，当前楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松、炒作氛围浓郁，相比于深圳，东莞、杭州等地只是对限购、限价、预售等政策进行微调，效果可能会相对有限。(中新经纬APP)
