数据显示，今年在青高校应届毕业生有10.8万人，创历史新高。
如果说就业是2020届毕业生的第一次社会大考，那么租房绝对是一场比拼综合能力的加试。
不过，对于今年的毕业生来说，青岛租房市场与往年已经有些大不同。
疫情之下，毕业生的看房方式、对房源类型的要求已经有了明显改变。受疫情与房地产市场转向的影响，“租房季”似乎也并没有如往年同期一样火爆。而在需求端，城市配套的人才公寓、人才引进住房也在吸引着毕业生的眼光。
供需已经转向
刘梅是2002年青岛大学的毕业生。那年5月份她除了找工作，就是和室友一起看房子。那时候，媒体和互联网都不发达，租房子主要靠自己跑中介，看一些中介发布的小广告。
“那个时候，人多房少、信息不通畅。来来回回看房子花了近一个半月，直到临近毕业，才最终选定了永嘉路附近的一处房子。但因为毕业租房市场需求旺盛，租金要比台东附近贵出200元/月。”刘梅说。
“2020年房屋租赁市场已经转向。现有的租赁市场不考虑区域不平衡的情况的话在总量上是供大于求的。另一方面，租客的个体需求也在改变。”青岛房客通总经理张斌说。
据国家统计局近日发布的物价数据，2020年3月和4月CPI涨幅在3%以上。而据纬房租金指数，房租CPI同比分别下降0.2%和0.3%，创下有数据以来最低水平。5月除厦门市外，一二线城市租金均持续下降。
值得注意的是，自2000年至今，即便是经历了全球金融危机的2008年，这还是首次出现全国房租同比负增长的情况，何况5月是毕业生的租房旺季。
“由于市场普遍存在区域不均衡性和资源错配的情况，所以租金指数虽然不能全面反映住宅租赁市场的情况，但能从侧面印证供应过剩的现状。”张斌认为，“随着居民存量住宅以及存量住宅空置率的提高，租赁市场的租金水平是在下降的。”
CREIS中指研究院二手房系统数据显示，2020年5月青岛市二手房租金为29元/平方米，环比下降3%;套均租金为2482元/套，环比下降2%。
青岛某专业网站数据也显示，2016年至今，青岛主城、近郊租赁均价整体稳中有降。租金方面，自2017年达到35元/平方米的顶峰后，青岛市租金市场也已经连续三年走低，截至2020年6月，已经降至31元/平方米。
“我这边房子2016年租金全年上涨了200元/月，之后没有调整，今年疫情后重签合同的时候，就直接给租客降了300元/月。一方面，今年大家收入都不好，租客肯定也困难。另一方面，我楼上楼下都还有房子没租出去，而且房租一直比咱的低。”在八大湖小区，一位冯姓房东表示，以前八大湖这边的房子是供不应求的，这两年，周边租不出去的房子也多了起来。她认为，“房子越来越多，而地铁开通之后，使得城市交通愈发便利，租客的选择也就更多。再加上小区老旧等因素，租金下跌也是形势使然。”
终端需求变化
据了解，2020年毕业租房季，延续了毕业生更喜欢在校园周边或者工作单位附近租房子的传统。另一方面，由于交通便利性的提高，一些毕业生也开始围绕通勤要素选择租房地点。青岛某高校应届毕业生曲文全就表示：“最看重的就是交通和价格。”
可见，虽然租金下跌，但是价格依然是毕业生关注的焦点。
这与疫情期间，短期面临的薪酬压力有关系。
不过，据调查数据显示，北上广深4个一线城市和杭州的平均房租收入比均在30%以上，其中深圳、北京、上海的平均房租收入比更是在40%以上，而排在全国第8位的青岛，在“幸福分割线”30%的房租收入比之下。
“近期毕业生租房需求与去年同期相比，有较明显增加，这在一定程度上反映了应届毕业生的留青意愿。”业内表示，“从城市发展潜力和生活成本上讲，上合青岛峰会之后的青岛已经凸显了性价比。”
调查数据还显示，有近七成毕业青年可接受的租金水平在2000元以下，且无论是一线城市还是新一线城市，1000-2000元均是毕业青年可接受月房租占比最多的价格区间。
不过，在城市维度上，毕业青年可接受租金水平存在明显差异，在2000-3000元月租金价格区间，一线城市的占比水平要明显高于其他城市;在学历维度上，在月租金2001元及以上价格范围，学历越高，可接受的受访者占比越高。
以青岛为例，近日，智联招聘发布的《2020年春季青岛雇主需求与白领人才供给报告》显示，青岛平均薪酬为7738元/月，在全国38个主要城市中排名29位。按房租的“幸福分割线”30%计算，一个月可承受的平均房租价格在2321.4元左右，按青岛市平均租金31元/平方米来算，至少可以租到75平方米左右的套房。
另据青岛市发布的有关政策，在租房方面，留青各类毕业生可以享受每月500-1200元的住房租赁补贴。这对于应届毕业生来说，负担上不仅小于一线城市，在新一线、二线城市中，青岛的租赁成本也属于较低的水平。
除此之外，受疫情影响，“整租”突然成为了2020届毕业生在需求端的一个新变化。
之前调查数据显示，以往租赁业务中，合租比例远大于整租比例。其中，合租占比高主要原因就是为了分摊房租压力。
“疫情之下，虽然收入有降低的可能，但对于居住安全性和便利性的思考再次占了大多数。其次，新生代的毕业生个性和独立意识更强，在需求上更偏向整租。最后，房租水平持续下降也是整租需求抬头的一个动力源。”张斌说，“按比例换算，普通合租单间的价格比往年下降了100-200元/月，整租房源的价格则下降了200-300元/月，这对于从合租转到整租的人们来说，租金相差幅度相对变小，也更容易接受。”
市场体系完善
供需关系的转变，除了促动租金进一步下降外，还带动了租赁市场的改变。
据刘梅回忆，毕业时为了租房，她和室友曾经与一个个不良中介斗智斗勇。
刘梅说：“有的房子，中介说得很好，但是根本就不是那么回事。还有的房子，中介说500-700元一个月，感觉很便宜，到了现场，房东就说，与别人谈好了800元，低了900元不租了。”最后，看房时还有的洗衣机和电视等家电，等到搬家时，才发现部分家电已经被房东挪走。经过交涉才知道，中介只是让房东把家电摆在房子里“好看”而已。刘梅的遭遇在2000年的租房市场比较普遍，有的租客甚至被虚假中介、虚假房东骗走租金。而房源少、信息虚假、居间服务质量差的旧况也正是供需失衡、市场秩序不健全年代的特色。
“2000年至今，租赁市场也经历了一个由不健全到完善，由卖方市场向买方市场，由信息服务到技术服务的转变。”刘晨认为：“过去中介居间服务主要依托信息不对称来实现经营，这就给市场预留了较大的灰色空间。互联网时代，供需转换的现状之下，信息透明度已经大幅度提高，同时在法律法规以及品牌公司主导的行业自律之下，中介市场服务质量也大大地提高。”
不过，这不能完全杜绝虚假房源和灰色市场带的存在。调研数据显示，51.4%的受访者反馈，虚假房源信息是最大的租赁痛点，其次是安全隐患及工作不稳定导致的更换住处。
线上看房是现在比较流行的方式，但一些中介的“套路”也在进化。有不少以房东名义发布房源的联系方式其实都是中介，这似乎也是全国租赁市场仍然存在的一种通病。
对此，业内表示，市场上仍然存在一些不良现象，例如利用虚假的低价房源作为营销手段来吸引租客。她说：“一些不良网站会发布与市场实际不相称的虚假房源信息来吸引客户前来询问，进而对客户形成深度沟通的机会。但这种方式存在过度诱导，具有一定的欺骗性。”
线上能效升级
尽管无法避免一些灰色现象，但围绕着“减少接触”，线上看房依然是2020年租赁市场上的核心关键词，线上平台也的确正在发挥更大的能效。
来自石家庄的2018届毕业生顾婷婷曾经通过在网络APP在金家岭金融中心附近寻找合适的房屋。顾婷婷说：“因为疫情限制，我主要通过线上带看，通过VR全面了解房屋情况，通过线上视频了解小区物业管理情况。让我比较在意的是，新房源的及时推送。这些房源对需求都是比较符合的，大数据的需求画像大大节省了我的时间。”
不难看出，依托互联网线上平台，“无接触看房”在疫情的催化之下，成为了发展迅速的看房模式。而VR看房、线上签约，甚至实现线上金融服务则成为了营销在技术层面的新突破。
尤其在目前仍需要严格保持社交距离的情况下，线上看房成为了租客寻找房源、选择房源的高效选择。业内专家指出，信息和服务数字化是居住产业互联网的关键要素，平台一方面将数字空间与物理空间实现连接和重塑，拉近远场与近场的距离。另一方面通过大数据、人工智能画像为承租人带来了更便捷、精准的服务。
不过，通过线上视频、照片或VR等形式看房虽然方便快捷，但成交量仍不及线下签约。“很多人线上看房选中后，还是需要通过现场带看确定。但今年已经是线上看房方式利用率、签约率最高的一年。”专家如是说
租房不是单选
在2020年租房季中，毕业生的眼光已经不仅关注租房，也还有不少心系购房的期待。
为吸引和留住人才在青就业创新，自2012年以来青岛市政府出台了一系列人才安居办法，通过共有产权房、人才公寓、公共租赁住房、购房补贴和租赁补贴等形式，解决人才住房问题。
张斌认为，租房已经不再是毕业季的唯一选择。他说，部分的毕业生已经具备一定的个人能力和经济实力，刚性需求意识前置也比较明显，通过父母筹集等方式获得首付，购买政府提供的人才房、产权式人才公寓的数量也在逐年增长。
据青岛市印发实施《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》，2020年青岛市计划建设和筹集人才住房不少于10万套。
“租房每个月的支出成本也不低，如果首付合适的话，每个月用计划租房的租金去还房贷，不失为一种上佳的选择。”2019年毕业来青岛就业的侯成亮说：“合租两个月后，我详细了解了人才引进政策，以我的学历可以享受购买人才公寓的优惠，而其他更好的学历甚至可以享受安家费和更多的补贴，今年城阳区又开放了人才共有产权政策，这连首付都省下了。”
“越来越多的利好政策，正在改变租房季的进程。”马振元表示，以往每年有2月-3月和5月-6月两个租房高峰，分别由春节后异地到达、返回工作地和毕业季来推动。2020年，在市场供需、技术层级和城市政策服务等因素影响之下，租房季在内容上已经与往年有了大不同。
