深圳市消委会开展银行个人购房贷款合同不公平格式条款“回头看”工作成效显著

一、背景

2016年深圳市消委会开展银行个人购房贷款合同不公平格式条款点评工作，2016年10月，市消委会向社会发布了银行个人购房贷款合同不公平格式条款点评意见并通报点评情况。为更好地保护消费者的合法权益，以“追到底问到底”的工作原则解决行业顶层消费问题，2019年3月，市消委会开展银行个人购房贷款合同不公平格式条款“回头看”工作。

二、发现问题

此次点评工作，市消委会收集了工商银行、中国银行、招商银行、农业银行、建设银行等12家银行目前适用的个人购房贷款合同文本（个人购房贷款合同的双方当事人是借款人和贷款人，以下分别统一简称为“消费者”和“银行”），重新梳理以上银行格式合同文本，发现以下五方面问题：一是强制借款人接受提前还款各项条件，二是限制抵押人行使房屋所有权，三是银行因形势变化单方宣布贷款立刻到期，四是房贷合同捆绑非房贷合同，五是未合理使用用户个人信息。（详细内容见附件1、附件2）

三、开展情况

针对以上问题，市消委会多次征求银行业监管部门、银行业消费者保护促进会、涉评银行、律师专家等多方意见，认真分析问题，形成最终点评意见。

行业主管部门、行业协会对此次市消委会开展的点评工作给予了充分支持，对共同维护深圳市银行消费者合法权益起到了积极推动作用。

鉴于个人购房贷款合同由各总行统一制定，修改需经总行审批，秉承对深圳消费者认真负责的态度，各涉评银行与总行进行多番沟通，认真研讨市消委会评议意见并对格式合同中存在的问题进行积极整改。

截至2019年8月，市消委会收到12家银行提交的书面情况说明及整改方案。

四、点评成果

此次“回头看”点评工作成效显著，取得以下两方面成果：

（一）消费者保护效果“好”

个人购房贷款是大宗消费行为，条款具体规定关系到消费者切身利益。个人贷款合同由银行事先拟定且未与消费者协商一致，消费者处于劣势地位。此类条款的修改，实实在在地解决深圳消费者的“痛点”，切实保护了消费者的合法利益。

如：1.消费者申请提前还款，由原本“银行书面同意方可”改为“消费者申请即可”；2.消费者出租出借自身房屋，由原本“需经银行书面同意”改为“消费者通知银行即可”；3.消费者个人信息保护，由原来“将违约消费者个人信息提供给第三方”改为“除法律明确规定，不得泄露”。

（二）银行整改率“高”

12家银行全面接受市消委会评议意见并对29条条款进行整改，整改率为100%，成效显著。

附件：

2019年各大银行问题条款及整改情况

银行个人购房贷款合同主要问题及评议意见

问题一 强制借款人接受提前还款的各项条件

（一）相关银行问题条款

1.农业银行：《个人购房担保借款合同》第5.1条：“借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按以下方式收取违约金……”第5.1.4条第二款：“借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。”

2.广发银行：《个人贷款合同》第三十七条：“借款到期前，对于单笔贷款期限为一年期以下（含）的，贷款发放未满3个月，乙方不得申请提前还款；……单笔贷款期限为五年以上（不含）的，贷款发放未满12个月，乙方不得申请提前还款。……如符合申请提前还款条件的，乙方应提前15个工作日向甲方提出书面申请并征得甲方同意。”

3.浦发银行：《个人购房担保借款合同》第五条第八款：“借款人提前归还贷款，应事先向贷款人提出书面申请并征得贷款人的同意，且贷款人有权按照本合同第14.10条的约定收取违约金。未取得贷款人同意的，借款人仍应当依照合同约定的期限还本付息。”

4.中国银行：《个人一手住房贷款合同》第七条：“1、借款人申请提前还款，应符合贷款人相关条件。2、借款人应提前一定时间向贷款人提出书面申请，经借款人和贷款人协商同意后予以办理。对于提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按一定标准计收补偿金。”

5.招商银行：《个人购房借款及担保合同》第15条：“借款人可以申请提前归还贷款，但应提前30天向贷款人提出书面申请并取得贷款人同意。”

6.工商银行：《个人借款/担保合同》第七条“7.1 借款人提前偿还全部或部分贷款的，应向贷款人提交书面申请，在获得贷款人审批同意后办理提前还款。”

7.兴业银行：《个人购房抵押（保证）借款合同》第八条：“七、债务人提前部分或全部归还借款本息的，应提前15个银行工作日向债权人提出书面申请并取得债权人同意。债务人提前归还部分借款本息的，应与债权人协商确定此后的还款期限或还款金额。还款周期内发生部分提前还款的，当期借款利息依借款利率按借款剩余本金实际占用天数计收，提前还款本金部分的应付利息依借款利率按上一还款日至提前还款日的实际天数计收。本笔借款提前还款的，收取违约金的执行方式见本合同第十八条特别约定条款五（五）。”第十八条特别条款：“（五）债务人如提前归还借款本息的，按照以下规定收取违约金：如正常还款月以内提出提前还款的，按提前还款金额的 %支付违约金。”

8.东亚银行：《房地产抵押贷款合同》第五章：“5.1 本合同贷款期限内，经贷款人书面同意，借款人可提前归还全部或部分贷款，但必须符合本章约定的条件并应承担相应的提前还款违约金。”

9.交通银行：《个人房产抵押贷款合同》第四条提前还款：“4.1提前还款应符合下列规定：（1）贷款期限在一年以内（含一年）的，不得提前归还贷款本金；4.2借款人要求提前还款的，应至少提前十五个银行工作日向贷款人提出书面申请，经贷款人同意后，双方另行签订书面协议，载明提前还款后的剩余本金、剩余还款期数和期还款额。协议生效且用于提前还款的资金已存入本合同约定的还款账户后，方可办理提前还款手续。”“26.6借款人部分提前还款时，提前还款本金金额应不少于 。”

10.建设银行：《个人住房（商业用房）借款合同》第六条第五款：“借款人提前还本，须事先向贷款人提出申请，经贷款人同意，方可提前偿还部分或全部本金。但借款期限在1年以内（含1年）的，不得提前部分还本。借款人在还清拖欠款项的前提下方可提前还本。

（二）法律点评

1.限制消费者提前还款的权利

（1）根据《合同法》第七十一条规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”消费者提前还款虽然会减少银行的预期利益，但同时降低了银行的经营风险。银行在收取消费者一定数额违约金的前提下，应当满足消费者提前还款的意愿。

（2）根据《消费者权益保护法》第二十六条第二款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”当消费者以合理方式通知银行提前还款时，银行不应以格式条款的规定为由拒绝消费者提前还款的请求。因此，我会建议将此条款修改为：“借款人要求提前还款的，应以书面申请的方式通知贷款人”。

2.建议提供人性化的服务

实际操作中，部分银行在消费者借款期间超过三年时，同意消费者提前还款不必支付违约金。根据《消费者权益保护法》第十六条第二款规定：“经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益”。因此，我会建议各银行每三年或者每五年给予诚信还款的消费者一次免除部分或全部违约金的提前还款机会，减轻消费者的贷款负担和长期经济、精神压力，给消费者提供人性化的服务。

问题二 限制抵押人行使房屋所有权

（一）相关银行问题条款

1.兴业银行：《个人购房抵押（保证）借款合同》第十条：“六、抵押期间，抵押人应妥善保管抵押物， 负责日常维修、保养，保证抵押物完好无损并承担由此产生的费用。抵押人应自觉接受抵押权人对抵押物的检查，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物出租、出售、出借、赠与、转让、重复抵押他人或以其他方式处分，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

2.工商银行：《个人借款／担保合同》第十八条：“18.5 本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当经贷款人书面同意：抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理。”

3.建设银行：《个人住房（商业用房）借款合同》第十条第七款:“（一）未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租（包括原租赁合同到期后续租或修改租赁合同）、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割等。”

4.交通银行：《个人房产抵押贷款合同》第十条：“10.6未经贷款人书面同意，借款人不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。”

5.东亚银行：《房地产抵押贷款合同》第六章抵押担保措施：“6.7 抵押期间，未经贷款人书面同意，借款人不得将抵押房地产出租、出售、重复抵押、再抵押、交换、赠与、转让、抵偿债务或以其他方式处置，不得将抵押房地产改建、拆除或以其他方式改变其使用性质。”

6.平安银行：《房地产买卖抵押贷款合同》第十条丙方（抵押人）的义务：“1、未经乙方书面同意，丙方不得以转让、赠与、设定担保物权等任何方式处分抵押房地产。2、未经乙方书面同意，丙方不得出租抵押房地产。经乙方同意出租时，必须在租约内订明： 所出租房地产己抵押给乙方。”

7.农业银行：《个人购房担保借款合同》第九条 借款担保：“9.2.4.2抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让、再抵押或者其他任何方式处分的，需经贷款人书面同意；”

8.中国银行：《个人一手住房贷款合同》附件二 个人一手住房贷款合同通用条款第三条：“(5)以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，违反本合同的规定，擅自转让，出租、出借、以实物形式出资、改造，改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押房屋；或在知悉该房屋将被拆迁信息时，未及时向贷款人告知抵押物被拆迁信息的，或违反本合同通用条款第二条第6款约定的；”

9.浦发银行：《个人购房担保借款合同》6.7约定事项：“6.7.2未经抵押权人事先书面同意，抵押人不得将抵押财产出售、交换、赠与、出租、转让、再抵押、抵偿债务或以其他方式处置，也不得将抵押财产改建、拆除或以其他方式改变抵押财产使用性质。”

10.广发银行：《个人贷款合同》第十条第三款抵押财产的占有和保管：“7、未经甲方书面同意，抵押人不得将抵押财产部分或全部出租、托管、再抵押、分拆、赠与、转让或以其他方式处分抵押财产；但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

11.中信银行：《个人借款合同》第二十条丙方的义务：“20.5在本合同有效期内，未经乙方的事先书面同意，抵押人不得转让、再行抵押、赠与、托管或以其他方式处分抵押物的全部或部分。如乙方同意抵押人处分抵押物，抵押人同意乙方有权选择下列方式处理处分抵押物之所得款项，并协助办理有关手续”

（二）法律点评

1.押限制抵押人行使房屋所有权

（1）根据《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，对于抵押物的转让行为需经抵押权人的同意”。《担保法》第四十九规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。依据特别法优于一般法的法律适用原则，消费者转让自己享有所有权的房屋，只需通知银行。出租行为的性质比转让行为的性质更轻，根据“举重以明轻”的原则，消费者出租房屋的行为更不需银行同意。各银行以格式条款的方式限制消费者行使房屋所有权，无疑违反法律规定。

（2）根据《最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”。消费者办理房屋抵押在先，该条款已确保银行享有的抵押权不受房屋出租的影响。因此，建议各银行删除限制消费者行使出租权利的内容。

（3）工商银行在合同中以格式条款的形式规定“出租期限不得长于贷款期限”限制消费者行使房屋收益权。消费者在将房屋出租的情况下按时还款，实质上并未损害银行抵押权，反而增加了抵押物的价值，属于对抵押房屋的合理使用。因此，银行不应限制消费者出租房屋的期限，消费者有权决定房屋的出租期限。

2.侵害了消费者的知情权

在上述银行个人贷款合同中，各银行均以“其他任何方式处分抵押物”等兜底条款，限制消费者对抵押房产进行占有、使用、收益的所有权利。根据《消费者权益保护法》第八条规定：“消费者享有知悉其购买、使用商品或者接受的服务的真实情况的权利。”银行有义务告知消费者“不可处分”的全部具体内容和方式，但以上条款中银行只是进行了部分列举，侵害了消费者的知情权，并进而妨碍消费者实现其选择权和公平交易权。

3.建议增加除外条件

当消费者对其享有所有权的房屋行使处分权时，应征得银行同意。但是，如果房屋受让人自愿代为清偿债务以消灭银行抵押权，实际上并未造成银行损失，银行不得拒绝。因此，我会建议各银行将条款增加但书内容，“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

问题三 银行可因形势变化单方宣布贷款立刻到期

（一）相关银行问题条款

建设银行：《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第二款可能危及贷款人债权的情形：“（七）抵押或质押期间内，抵押或质押发生下列情况之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保，贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的：1、因第三人行为、国家征收、没收、征用、无偿收回、拆迁、市场行情变化或任何其他原因导致抵押财产或质押财产（质押权利）毁损、灭失、价值减少；”第十三条第一款“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立刻到期，要求借款人立刻清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金。”

（二）法律点评

根据《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”银行抵押权存续期间抵押物灭失，应将抵押物灭失所获得的赔偿金作为抵押财产，银行就该赔偿金仍享有优先受偿权，并没有造成银行损失。因形势变更，银行无权通过格式条款的方式单方宣布贷款立刻到期，要求消费者立即清偿借款本息，甚至向消费者收取违约金。因此，我会建议删除。

问题四 房贷合同捆绑非房贷合同

（一）相关银行问题条款

中信银行：《个人借款合同》第九条：“9.1甲方如欲提前还款，应提前向乙方书面提交还款申请书及还款计划。乙方经审核确认甲方未有拖欠贷款本息并已还清当期本息，并同意甲方提前还款申请的，甲方方可提前还款，甲方提前还款申请经乙方审核同意后即为不可撤销。提前还款日前已计收的利息不作调整。9.3甲方提前还款，乙方有权向甲方收取违约金，违约金收取标准详见本合同第二十六条约定。9.4如甲方在乙方尚有多笔贷款未清偿，甲方如欲提前还款的，按照贷款发放时间顺序按照先还息后还本的原则进行还款，同时乙方有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序。”

（二）法律点评

1.加重了消费者的赎楼难度

中信银行个人贷款条款中规定“有权决定…各类贷款的还款顺序”，其实质是在个人贷款合同中混和其他类型的贷款项目，将消费者的房贷合同与非房贷合同进行捆绑。银行以格式条款方式决定还款顺序，消费者不能自主选择还款顺序，只能根据银行决定的顺序进行还款，实则扩大了银行权利，加重了消费者的赎楼难度。我会认为此条款涉嫌霸王条款，建议删除。

2.侵害消费者自由选择权、公平交易权

《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”，第十条规定：“消费者享有公平交易的权利”。当消费者在银行进行多笔贷款时，消费者有权根据利率、剩余还款额等因素决定还款顺序。银行以制定格式条款的优势地位规定“乙方有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序”，侵害了消费者自主选择还款顺序的权利，进而侵害了消费者的公平交易权。

问题五 未合理使用用户个人信息

（一）相关银行问题条款

1.平安银行：《房地产买卖抵押贷款合同》第五条第一款第11项:“乙方及其合作单位可向甲方、丙方发送各类业务信息。”第十三条第二款第13项：“甲方有逃避乙方监管、拖欠贷款本金及利息、恶意逃废债务等行为时，乙方有权将该行为向其所在单位及其他有关单位通报，并在媒体上公告。”

2.工商银行：《个人借款/担保合同》第三十四条：“34.2借款人、担保人在本合同项下发生违约行为时，贷款人有权视违约情况公开违约信息，或为催收之目的将借款人或担保人有关资料或信息提供给催收机构或贷款人依法指定的其他第三方机构；”

3.中信银行：《个人借款合同》第十二条：“甲方同意乙方将其信贷信息提供...其他合法征信机构。”

4.浦发银行：《个人购房担保借款合同》第十三条：“13.5 借款人及共同还款人、担保人（如有）同意并授权：当借款人未按时偿还本合同项下贷款本息时，贷款人有权为催收借款人欠款之目的将本合同项下有关的贷款情况信息提供给催收机构；借款人未按时偿还贷款本息连续三个月以上（含三个月），贷款人有权根据借款人的违约情况酌情决定向有关单位、新闻媒体等公开借款人的违约信息。”

5.建设银行：《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条：“四、借款人同信息信息的使用 ……借款人还同意贷款人将借款人的个人信息和信用信息（包括不良信息）提供给...其他依法成立的征信机构。”

6.广发银行：《个人贷款合同》第十二条：“五、对乙、丙方逃避甲方监督、提供的资料或信息存在部分或全部不真实、或拖欠借款本金、利息或有其他严重违约行为的，甲方有权实施信贷制裁，有权向有关部门予以通报，有权通过新闻媒介实行公告催收，有权宣布贷款提前到期。”

（二）法律点评

1.用户个人信息受我国法律保护

（1）以上格式条款是银行利用其优势地位预先拟定，并未与消费者协商，也未得到消费者授权，实质上剥夺了消费者自由选择的权利，直接侵犯了消费者的自主选择权。

（2）根据《民法总则》第一百一十一条规定：“自然人的个人信息受法律保护。任何组织和个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。”《征信业管理条例》第十九条规定：“征信机构或者信息提供者、信息使用者采用格式合同条款取得个人信息主体同意的，应当在合同中作出足以引起信息主体注意的提示，并按照信息主体的要求作出明确说明。”银行以格式条款的方式允许其他单位使用消费者个人信息，未尽到信息安全保护义务，直接侵害了消费者的个人信息权。

2.收集和使用用户信息应遵循“合法、正当、必要”原则

根据《消费者权益保护法》第二十九条第一款规定：“经营者收集、使用消费者个人信息，应当遵循合法、正当、必要的原则，明示收集、使用信息的目的、方式和范围，并经消费者同意。经营者收集、使用消费者个人信息，应当公开其收集、使用规则，不得违反法律、法规的规定和双方的约定收集、使用信息”。以上个人贷款合同中银行尚未明确通报、公开“违约信息”的具体范围，且直接将消费者个人信息提供给催收机构。平安银行向消费者所在单位及其他有关单位通报，并在媒体上公告用户个人的信息及欠款信息的行为，侵害了消费者个人信息依法受保护的权利。

3.未经消费者同意不得向其发送商业广告

《消费者权益保护法》第二十九条第一款规定：“经营者未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝的，不得向其发送商业性信息。”平安银行在未征得消费者同意的情况下，预先以格式条款的方式将消费者个人信息与其合作单位共享，直接向消费者发送各类业务信息，侵害了消费者的自由选择权。我会建议删除。