乐安青山度假村擅自改变用地性质

有“规”不依 超容积率建别墅和商品房

乐安青山度假村擅自改变用地性质

本报记者 余红举

乐安县青山度假村坐落在县城西片区老湖溪路旁，至少有两份文件明确要求该地块“不得改变用地性质，不得进行房地产开发”。不知为何，乐安县相关职能部门没有扎牢篱笆，致使该地块土地性质被改变，建起了商品房，并违规取得了《房产证》对外转让。

5月30日，记者赴乐安县调查发现，青山度假村项目除了土地性质被改变之外，还存在分割土地、超容积率等违规行为，目前项目已烂尾。

容积率超标，绿化不达标

一份乐安县住建局《建设工程规划许可证》【建字第00004134号】显示，青山度假村项目由牛青山个人投资建设，该项目包括一栋森林宾馆、三栋宾馆附属设施和一栋职工宿舍。

据了解，青山度假村占地面积13334平方米，其中乐安县国土局（现为乐安县自然资源局）《国有土地使用权挂牌出让公告》（以下简称“出让公告”）要求，该地块容积率<0.5，绿地率>48%。

知情人士称，青山度假村在建设森林宾馆时就已经超容积率，按照要求不允许再建设宾馆附属设施和职工宿舍，否则容积率严重超标，而绿化率远远不达标。

记者调查发现确有其事：森林宾馆建筑面积就超过了9300平方米，单这一栋建筑就超了青山度假村地块的容积率。结果，牛青山没有建宾馆附属设施和职工宿舍，反倒在原来规划用地上建起了别墅和商品房，导致该地块容积率严重超标。

青山度假村莫名其妙建了数栋别墅和商品房，而《青山度假村平面规划图》显示，本该建设的游泳池、羽毛球场等，全然不见踪影。

青山度假村规划与实际情况大相径庭，难道是后期调整了规划？乐安县住建局局长黄志勇查阅档案后告诉记者，青山度假村规划并没有进行过调整，建设标准必须按照《建设工程规划许可证》来执行。黄志勇承认青山度假村超容积率，并表示其到任时，该度假村超容积率已既成事实。

规划未调整，地块被分割

森林宾馆建设完成后，青山度假村已经超容积率，为何后续别墅和商品房还能建起来？事实上，乐安县国土局也看到了问题所在。乐安县国土局“记事”显示，2007年3月23日，该局提出对13334平方米青山度假村进行土地分割；2008年12月18日，乐安县国土局盖章批准同意对森林宾馆3000平方米的地块，从13334平方米中分割出去，并颁发新证。

正是乐安县国土局将森林宾馆用地分割出去后，剩下的1万余平方米地块，被牛青山套用“出让公告”的容积率<0.5，建起了别墅与商品房。

黄志勇表示，在规划没有调整的情况下，分割土地是不被允许的，违反了《中华人民共和国规划法》。如此分割，对青山度假村地块的容积率无法起到约定作用。

青山度假村问题不仅如此，“出让公告”要求“竞买人竞得土地后只能用作宾馆建设，不得改变用地性质，不得进行房地产开发。”乐府办抄字【2004-1】《乐安县人民政府办公室抄告单》明确表示，土地只作宾馆建设的前提下，以18万元起价出让20亩土地（土地使用性质为综合用地，使用年限为50年）。并再次强调，业主取得土地使用权后，不得改变用地性质，不得进行房地产开发。

虽然乐安县有文件明确要求不得改变用地性质，不得进行房地产开发，但是建设方以青山度假村做掩护，数栋别墅以及一栋6层高的商品房却拔地而起。

办下《房产证》，过程却存疑

如今，青山度假村建好的森林宾馆几经倒手，变更为天合大酒店，原本规划建设宾馆附属设施和职工宿舍的地块，建成别墅和商品房后已售罄，青山度假村早已名不副实。

“数栋别墅中有一栋别墅原本是属于牛青山，现在已经转让。”乐安县不动产登记中心主任黄克清在查询资料后告诉记者，紧邻的几栋别墅没有查询到房产信息。其还透露，6层楼的商品房最初有一本大房产证，户主也是牛青山，现在已经被他按户切割后转让出售。

本是综合用地的青山度假村，牛青山是如何改变土地性质，办下了《房产证》呢？牛青山不愿透露任何消息，只是委托他人说情不要发稿。

牛青山改变了土地性质，办理了房产证，令黄克清都觉得不可思议。他说：“办理《房产证》，或者是《不动产登记证》，需要《建设工程规划许可证》，且每次办理时，原件需要上交职能部门。”他进一步解释道，青山度假村的《建设工程规划许可证》在办理森林宾馆产权登记时已经上交，不知为何牛青山可以重复使用这张《建设工程规划许可证》，为别墅和商品房申请办理《房产证》，且通过审核并办理成功，这中间确实存在问题。

青山度假村建设方为何能改变土地性质？超容积率建设政府部门明令禁止的别墅和商品房，这其中有什么猫腻？本报将持续关注。